2011年成都房地产市场综述.doc

2011年成都房地产市场综述 2011年可谓中国房地产市场”多事之秋”，据统计，2011年全国超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。 年初成都新房成交处于高位运行，即使在传统淡季的2月，成交量也达到1万套以上，在开发商们还沉浸于喜悦之中时，2月中旬成都限购令出台，3月成都新房成交量同比下跌58.5%，环比降幅更是高达68.7%，之后新房成交持续低迷。10月开发商为回笼资金，完成年度营业目标，他们有力的借助房交会这个机会，加大促销力度，打出各种促销优惠活动，促使新房成交量逐渐回升，但同比去年成交情况仍处于低迷状态。全年新房共成交70056套，环比去年下降21.8%。 全年二手房成交情况也是”惨不忍睹”，在限购令和宏观经济环境的影响下，房东坚守价格的心理防线正在一步一步被持续低迷的成交量所影响。现在看来，在一段时间内，成都二手房成交量或将不会有太大的突破，单月成交量将保持在3000套以内。2011年二手房共成交28774套，环比2010年下跌47.1%，月均成交仅2398套；成交量最高月份出现在1月，共成交3678套，同比上涨35.0%，但较2010年月度最高成交下降51.1%；成交量最低月份出现在传统淡季的2月，共成交1774套，同比下降3.0%，环比下降51.8%；向来有“黄金月”之称的10月仅成交1903套，环比下降18.2%，同比下降56.2%。伊诚地产市场研究部分析认为：宏观调控政策抑制市场有效需求、银行信贷政策紧缩增加购房成本、新房以价换量分流是造成全年二手房成交量大幅下滑的重要因素。 价格方面，成都二手房全年成交均价为8359元/平米，环比2010年上涨8.93%。其中价格最高月份出现在今年5月，为8569元/平米。房价收政策以及开发商“降价跑量”、“均价直降”等因素的影响，自8月起价格开始回落, 到12月均价仅为7827元/平米，几乎回到2010年11月价格水平，相比2011年最高点下降8.67%。据调查，二手房购房者对降价的期望，已从之前的10%放大到15%-20%。2012上半年，二手房价格下降的幅度可能会逐步加大， “价跌量滞”的局面获将持续。 据伊诚地产成交数据显示，二手房成交年均贷款率为48.4%，较2010年下降11.5个百分点。一年来，国家为抑制通胀，实现经济快速增长软着陆，中央人民银行共7次调整商业银行存款准备金率，其中6次上调，年末1次下调， 6月下旬的一次上调，让存款准备金率达到历史最高水平21.5%。同时3次上调存贷款利率, 促使购房成本加大，即使年末房价小幅下降，也难抵消还贷成本上涨的影响。宏观经济政策调整的频率和幅度都比较罕见，这与目前全球资本市场的复杂和动荡相吻合。 2011年存款准备金率调整一览表 时间大型金融机构中小金融机构变化明细12月5日21.0%17.5%↓0.5%6月20日21.5%18.0%↑0.5%5月18日21.0%17.5%↑0.5%4月21日20.5%17.0%↑0.5%3月25日20.0%16.5%↑0.5%2月24日19.5%16.0%↑0.5%1月20日19.0%15.5%↑0.5% 2010-2011年金融机构人民币存贷款利率调整一览表调整时间 类别及期限2011-7-72011-4-62011-2-92010-12-262010-10-20活期存款0.500.500.400.360.36定 期 存 款整 存 　 整 取三个月3.102.852.602.251.91半年3.303.052.802.502.20一年3.503.253.002.752.50二年4.404.153.903.553.25三年5.004.754.504.153.85五年5.505.255.004.554.20零存整取一年3.102.852.602.251.91整存零取三年3.303.052.802.502.20存本取息五年3.503.253.002.752.50协定存款1.311.311.211.171.17通知存款一天0.950.950.850.810.81七天1.491.491.391.351.35人 民 币 贷 款 短期贷款六个月6.105.855.605.355.10一年6.566.316.065.815.56中长期贷款一至三年6.656.406.