4_长城-中银城市广场项目-尽调报告.pdf

长城新盛信托有限责任公司 中银城市广场特定资产收益权 集合资金信托计划 尽职调查报告 （含可行性分析报告） 提交部门： 投行基金部 提交日期： 2013 年7 月 目 录 一、信托计划项目概要2 （一）信托基本要素2 （二）特定资产内容2 （三）交易结构图4 （四）信托计划募集及成立条件5 （五）信托收益5 二、融资企业基本情况调查7 （一）企业简介7 （二）经营状况8 （三）财务状况 10 （四）企业融资及信用情况 16 三、保证人担保能力分析 17 四、融资企业建设项目情况 18 （一）项目相关情况 18 （二）项目基本情况22 （三）项目投资估算及资金投入24 （四）项目建设方案25 （五）项目实施进度27 五、企业融资需求及还款来源 30 （一）融资需求30 （三）项目销售预测33 （四）还款压力测试40 六、后续管理措施41 （一）回购价款的支付41 I （二）经营监管42 （三）资金监管42 （四）销售管理错误！未定义书签。 七、抵押物/质押物情况43 （一）抵押物情况43 （二）质押物情况44 八、风险揭示及风险防范措施44 （一）市场风险44 （二）经营风险45 （三）信用风险45 九、结论性建议46 II “中银城市广场特定资产收益权集合资金信托计划”（以下简称 “信 托计划”或“本信托”）融资人为内蒙古中银房地产集团股份有限公司（以 下简称“中银房地产”），受托人为长城新盛信托有限责任公司（以下简 称“长城信托”），委托人为合格投资者。受托人将按照委托人的意愿， 将委托人交付的信托资金以受托人名义受让中银房地产所持有的 “中银 城市广场”项目特定资产收益权（包括但不限于上述资产产生的全部销 售收入、租金收入以及其他在该资产上产生的收入等），以获取投资收益 并分配予受益人。中银房地产承诺将所得信托资金全部用于 “中银城市 广场”项目凯宾斯基酒店装修并承诺信托期满前按约溢价回购上述收益 权，实现资金的退出。 中银房地产以其合法持有的“中银城市广场”项目酒店及商铺所在 国有土地使用权以及在建工程为中银房地产履行到期回购义务提供抵押 担保。评估价值为124,742 万元，本金抵押率24.05%。 中银房地产股东将持有的该公司100%股权质押给我司，并为中银房 地产履行到期回购义务提供不可撤销的连带责任保证担保。同时，中银 房地产法定代表人杨岩森先生为中银房地产履行到期回购义务提供不可 撤销的连带责任保证担保。 1 / 46 一、信托计划项目概要 （一）信托基本要素 1、信托名称：中银城市广场特定资产收益权集合资金信托计划 2、信托规模 （以实际募集金额为准）：人民币3 亿元。 3、信托期限：24 个月，满18 个月可提前终止。 4、融资人：内蒙古中银房地产集团股份有限公司。 5、委托人：合格投资者。 6、资金投向：“中银城市广场”项目凯宾斯基酒店装修。 7、担保措施： （1）土地及在建工程抵押。中银房地产以其合法持有的“中银城市 广场”项目中酒店及商铺所在土地使用权以及在建工程为其履行到期回 购义务提供抵押担保，酒店部分评估值为52,364 万元，商铺部分评估价 值为72,378 万元。抵押物总价值为124,742 万元，本金抵押率为24.05% （2）股权质押。中银房地产股东以其持有的中银房地产股权 100% 质押