房地产全程营销策划开题报告.doc

毕业论文（设计）开题报告 姓名： 班级： 学号： 论文题目 长春市住宅价格的影响因素分析 研究方向 住宅价格方向 学士学位 1．管理学 2．工学 题目类型 理论研究 √ 应用研究 综合报告 其它 开题报告内容（选题背景、选题依据、课题重点及难点、课题意义等） 一、课题研究背景及意义 近几年，中国的住宅价格持续快速上涨，长春价格也在屡屡飚飙升，已超出了大多城市居民的承受能力，房价问题已经成为社会的焦点问题。并且波动较大，引起了政府和社会的广泛关注。 随着城镇住房制度改革的深入推进,住宅房地产在社会经济中扮演着越来越重要的角色,其运行状态不仅影响着我国国民经济的发展速度和水平,关系到经济和金融的安全,而且其产生的财富效应也对居民家庭的生活水平产生了重要的影响。因此,当前住宅价格的问题引起了专家学者、企业、政府和媒体舆论的高度重视。现在,房地产专家学者、金融机构和政府官员越来越意识到,充分理解影响城市住宅价格的因素是进行明智决策的关键。但遗憾的是,在我国的住宅市场研究中,尽管近年来已有部分学者开始构建城市住宅价格模型以定量分析住宅价格问题,但是大多数的研究工作仍然停留在以描述性为主的定性分析上,从而使得目前就关于住宅价格为何上涨、影响住宅价格上涨的原因是什么、它们对住宅价格变化的影响程度有多大等问题的争论很难达成一致意见。 1 ．1 地价和房价的关系 对房价与地价的关系， 学者们多认为是房价抬高了地价 苗虎和王方华( 2 0 0 4) 认为，土地价格高的根本原因是房价上涨，房价上涨超过建筑成本部分形成的超额利润最终将在土地” 租金” 上升中体现，从这个意义上来讲，是房价上升导致了地价的上涨。 邵念强( 2006 )认为地价对房价的影响是显著的，一般情况下地价在整个房价中所占的比例在三分之一左右越靠近市中心房价中地价成本所占比例越大，现在不少位于市中心的高端项目，每平方米价格高达0000元，而其中土地成本则在11000 —12000元之间，也就是说土地成本在住宅售价中占到60％左右。况伟大( 2005) 通过定量分析也得出了长期内地价上涨导致房价上涨的结论。还有一些学者认为，无论是房价上涨决定了地价上涨，还是地价推动了房价上涨，这两种观点都有一定道理，但都不全面房价与地价的系在一定范围内应该是相互作用、相互影响的关系 1．2 土地制度对房价的影响 土地是房地产发展的基础，土地政策的出台对房地产市场及房价产生了深远的影响。严格的土地政策减少了土地供应总量，改变了供给结构，供给方式的改变也同样会使土地的价格上涨( 曹振慨何小敏 ，2006 1． 2 收入对房价的影响 王冰和黄磊( 2005)认为，居民收入水平与房价之间存在着密切的关系。居民收入支出主要分为消费支出和投资支出：居民的消费支出在满足基本需求的基础上，必然会去购买自己的住房，正是这种强劲的收入需求支出和全国土地可供性过低、住宅房产供给紧缺的相互作用，导致了全国房产价格的持续走高收入的投资支出的影响使得越来越多的人开始投资于住宅房地产，购房投资化已呈现出全球化的趋势。目前，在研究房地产市场景气状况、房地产周期波动时，沈伟锋， 谭大璐，2006杨永华2006 ，苏学愚，李中明，2005 李利，吴邦正，2005；唐俐，2 0 0 4 王永康，2004 ) o ． 3 税收对房价的影响 有关物业税的开征问题，学术界讨论颇多唐杰( 2006) 杨勇和温修春( 2005) 等认为，物业税能够降低房价，抑制投资需求挤兑泡沫经济。与以上观点不同，岳树民( 2 0 0 5) 认为，房地产税制改革对降低过高的房价有一 1． 4 金融对房价的影响 房地产信贷对房价的影响。吴龙龙、黄丽明( 2006) 认为，银行信贷活动能从供给和需求两个方面影响住房价格。信贷投向失当、信贷投量控制乏力和信贷对象筛选依据不充分，是造成近年来房价上涨过猛的信贷原因。 1 ． 5 租金对房价的影响 房价和租金关系的两种主要理论基础是马克思的地租理论和迪帕斯奎尔—惠顿模型(简称D—W模型)两种理论都认为房价和租金紧密相连，存在正相关关系。 1 ． 6 区位对房价的影响 一般来说 ，房屋因其在城市或地区所处的社会经济文化位置的不同，从而有不同的社会文化区位，其在市场上的价格也有明显的差别，并且由于决定区位的条件在发展变化着，房价亦会随区位的变化而改变。 2 国外研究 2．1 供给和需求决定均衡住宅价格 现代西方供求理论认为，市场中的价格实际上是供给与需求均衡时的均衡价格，所以研究者在研究价格时一般首先从研究供给和需求开始，找到促使价格均衡的因素，以此揭开价格之谜，这是现代西方经济学很经典的研究模式。1981年 ，Nellis和Longbo