惠州某置业有限公司成本管理制度.doc

金融街惠州置业有限公司 开发成本管理制度 2005年11月 目录 第一章 总则 2 一、本制度制订目的 2 二、本制度适用范围 2 三、成本管理的原则 2 第二章 成本项目划分和管理责任 3 一、成本项目划分 3 二、管理责任 3 第三章 成本预测和计划 4 一、成本预测 4 二、成本控制计划 5 第四章 成本控制 5 一、设计管理 5 二、采购管理 5 三、月完成报量审核 7 四、支付管理 7 五、变更、洽商管理 7 六、成本管理信息通报 8 七、价值工程 8 八、成本失控的处理 8 九、竣工结算 8 十、工程保修 8 第五章 成本核算 9 一、成本核算的任务 9 二、成本核算的流程 9 第六章 成本分析和考核 9 一、成本分析 9 二、成本考核 10 第七章 奖惩规定 10 一、奖惩依据 10 二、奖惩规定 10 第八章 附则 10第一章 总则 一、本制度制订目的 为加强成本管理，提高经济效益，特制订本制度。 成本管理的基本任务是：通过对开发项目成本的预测、计划、控制、核算、分析和考核，挖掘降低成本的潜力，努力控制和降低成本。 二、本制度适用范围 本制度适用于金融街惠州置业有限公司及其下属公司开发的建设项目开发成本的管理，公司的管理费用、营业费用和财务费用不适用本制度的规定。 三、成本管理的原则 1、全面管理原则 所有的成本项目都必须纳入控制管理范围，所有与成本支出相关的部门和人员都有努力控制和降低成本的责任。 2、目标管理原则 成本管理遵循计划-控制-核算-调整的封闭流程，各项成本均应该设定目标计划，在计划内支出和控制，并依据计划目标来考核成本管理绩效。 3、主动控制原则 成本的控制应是主动的，是事前控制而不是事后接受，所有与成本支出相关的部门和人员都应提高成本控制的意识，在成本发生前做好控制成本及降低成本的有利措施。 4、持续改进原则 降低成本提高效益是公司永恒的主题，成本管理工作必须常抓不懈、精益求精；各级成本管理责任单位和人员应该不断总结已经完成项目成本管理经验教训，仔细核算和分析各类成本分项指标，及时积累充实成本管理知识库，努力提高成本预测、控制水平。 第二章 成本项目划分和管理责任 一、成本项目划分 按照房地产企业财务管理制度和开发工程特点，划分以下六个成本项目种类： 土地征用及拆迁费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。 前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、三通一平、大市政和四源费等支出。 建筑安装工程费：包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费：包括开发区域内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费：不能有偿转让的开发区域内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用：指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费、周转房摊销等。 公司各部门应正确区分收益性支出与资本性支出和其他支出的界限，严格按照成本开支范围的规定计入成本。一切按国家规定不得列入成本的支出，应按有关规定渠道开支，不得列入成本。 二、管理责任 根据成本项目的划分和对应的成本发生支出部门，确定各部门的成本管理责任（附后）。 各责任部门均需建立相应的成本支出管理台帐，定期分析所负责的相应成本支出控制情况。 市场部负责项目定位、项目档次定位及提出主要品牌要求，并根据整体投资源共享与收益测算出工程建安投资的范围。 预算部负责项目实施过程中的成本监督与控制，基础设施费分摊核算、成本分析和考核、建立收集成本管理知识库。 财务部负责成本会计核算。 第三章 成本预测和计划 一、成本预测 成本预测遵循由粗到精、由总到分的过程： 可行性研究阶段：成本预测是开发项目可行性研究的重点，是成本管理的首要环节，该阶段成本预测应对开发成本六个分项分别提出控制目标。经公司批准的可行性研究报告确定的成本目标是项目成本控制的总目标。 规划设计阶段：规划设计必须在项目成本控制总目标的范围内控制各项成本，该阶段成本预测是对可研阶段的成本控制目标的进一步分解，必须达到编制项目详细成本控制计划和满足财务成本核算的细分要求。 市场经营部负责组织可行性研究阶段成本预测，拟定项目成本控制总目标。可行性研究阶段成本预测的基本程序： 充分研究产品定位； 收集历史同类产品的资料及进行市场调查，掌握市场信息； 进行销售价格预测； 初步测算目标利润和目标成本； 组织工程管理部、预算部对目标成本的评估； 修正目标成本； 报经理办公会批准执行。 预算部负责组织规划设计阶段的成本预测，拟定项目成本控制细分目标，建立项目成本管理总台帐。规划设计