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商品住宅的质量责任 　　一、商品房质量责任的三个层次 　　商品房质量是一个很大的话题。大到主体结构是否合格，小到油漆涂料色差，其对当事人的权利影响与法律责任，有着天壤之别。因此，讨论商品房质量，不能笼而统之，而应当加以细分。 　　从质量问题的性质及导致的法律责任出发，个人认为商品房的质量问题可以区分为三个层次：一是主体结构质量问题，二是功能缺陷问题，三是表面瑕疵问题。 　　(一)主体结构质量问题。 　　主体结构是指建筑物的承重构造系统，包括基础、梁、柱、楼板、承重墙体、屋面。主体结构质量不合格，将直接影响房屋的安全、使用功能与价值，致使购房人的合同目的不能实现，法律对此规定了最严格的法律责任，即解除合同和赔偿损失。 　　(二)功能缺陷问题。 　　2003年6月，最高人民法院公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。这是在“主体结构质量不合格”之外，新增加的一项可以导致解除合同的规定，在不否定房屋整体合格的前提下，保护买受人因房屋功能不能实现而发生的损失。对这一类质量问题，我们可以称之为“功能缺陷”。 　　(三)表面瑕疵问题。 　　首先说明，这里的“瑕疵”一词，是从词汇本意来使用的，即“细小的缺点”，而不是民法“瑕疵担保责任”上的“瑕疵”，后者是指有损于物的价值和功能的严重缺陷。因商品房质量问题涉及广泛，关注此问题的并不仅仅是法律专业人士，故以日常生活意义上的“瑕疵”来指代表面性的、不影响使用功能与价值的质量问题，更为贴切。 　　商品房质量与建筑材料质量、施工技术水平、住宅产业化程度、土建装修一体化等因素密不可分。商品房不能像工业品那样大规模、标准化生产和复制。因此，商品房不可避免地存在表面瑕疵。主要表现为渗漏、裂缝、空鼓、起砂、尺寸偏差、门窗缺陷等，随着精装修交付的实行，各种各样的小毛病也就更加多了起来，有的房屋在交付时，买受人能提出几十项整改的要求。这些问题，通常可以通过维修解决，不损害房屋的品质、价值与功能，不影响合同目的的实现。 　　二、“主体结构质量问题”的法律责任、困境与解决之道 　　商品房的主体结构质量不仅关系房屋本身的价值与功能，而且涉及公共安全,买受人最为关注，也是政府监管的重点。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。《商品房销售管理办法》也有类似的规定。 　　这个规定看似明确，但实施起来相当困难，甚至可以说是一条走不通的死胡同。 　　一是从体制上看，无人承担“重新核验”的职责。 　　我国实行建设工程质量监督管理制度。各级建设行政主管部门对工程质量的监督主要通过工程质量监督站实施。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条所说的“工程质量监督单位”，指的就是具有行政管理职能的各级工程质量监督站。2001年《建设工程质量管理条例》施行以前，建设工程由工程质量监督站负责验收。《建设工程质量管理条例》实施后，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，把以前由政府部门验收发证，改为由建设单位组织验收并将结果报政府部门备案。2003年，《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》中明确了房屋建筑工程竣工由验收核准改为“告知性备案”。由此可见，在竣工验收制度改革之前，质监站本身就是验收主体，它怎么可能根据小业主的委托，再来一次重新核验，推翻它自己做出的合格结论?而在验收制度改革后，工程竣工验收已经无须行政许可，质监站要否定建设单位竣工验收合格的法律效力，需要经过什么程序、采用什么流程与方法，没有人能够回答。《城市房地产开发经营管理条例》实施十几年来，尽管质量纠纷此起彼伏，并没有听说有哪个买受人通过这个途径成功维权。 　　也许是为了解决这个困境，建设部2001年制定的《商品房销售管理办法》第三十五条规定：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”请注意，这里将重新核验的机构由“工程质量监督单位”改为“工程质量检测机构”，后者不属于官方的质监站，而是具有专业资质的事业单位或研究机构，可操作性似乎有所提高。但问题并没有解决：“工程质量检测”通常用于危房鉴定，需要解决的是是否安全、能否正常使用的问题，而“重新核验”应当是对前一次验收的全面复核，二者的方法、标准都是不一样的。另外，工程检测机构出具的报