万兴房地产营销资料.doc

-- 金地汇营销执行方案 前言 第一部分 市场研判 一、巫溪基本情况及发展趋势 二、巫溪商业现状分析 三、巫溪消费特征分析 四、小结 第二部分 项目营销定位 一、项目概况 二、项目四至 三、项目SWOT分析 四、项目定位 五、目标客户群体定位 第三部分 宣传推广策略 一、推广策略导向 二、广告推广主题 三、推广计划安排 四、媒体组合策略 第四部分 营销策略 一、销售总体策略 二、入市时机及销售前提 三、销售阶段及工作安排 四、各销售阶段推广策略 五、销售管理 六、核心卖点的提炼 第五部分 项目包装 一、基础形象设计 二、营销通路的包装 三、卖场形象包装 前　言 营销的根本目的是实现营销目标，即实现销售和品牌建立。对于本案来讲，受限于项目的整体规模及产品形态，在品牌建立与塑造上存在较高的难度且投入较大，所以，实现销售是本营销案的核心出发点，而对于品牌的建立，将作为次要目标力求达成。 对于本项目来讲，在开发营销过程中，核心需要解决的两大终极目标是：资金流和开发利润。如何保证项目资金流健康流转，如何在保证资金流的基础上实现项目的开发利润，是本营销方案需要解决的两大核心问题。 从接手项目基本信息开始，本着“从市场中来，到市场中去”的基本原则，我司进行了大量而系统的市场研究工作和产品分析工作，力求在市场的基础上为本案提供科学有效的营销指导。 第一部份：市场研判 一、巫溪基本情况及发展趋势 1、巫溪概况 巫溪县地处大巴山东段南麓的渝、陕、鄂三省（市）结合部分，东接湖北省神农架林区、竹溪县，南临重庆市奉节、巫山两县，西与重庆开县、云阳接壤，北连重庆城口县和陕西省镇坪县。全县幅员面积4030平方公里，经2010年10月20日走访计生办统计全县人口54万，其中农业人口47万，县城区人口4万人； 2、未来发展规划 巫溪县将大力度发展旅游产业，2012年，力争成为全国优秀旅游城区，接待游客总量达到100万人次，旅游直接从业人员0.8万人，旅游总收入达到6亿元，旅游增加值占经济总量的比重达到9%，旅游业成为第三产业的龙头产业。2015年，将接待游客300万人次，旅游总收入突破25亿元，旅游增加值占全县经济总量（66.8亿元）的比重达到20%。2020年，接待游客总量达到500万人次，旅游直接从业人员达到6万人，旅游总收入突破60亿元，旅游增加值占全县经济总量的比重、人均旅游收入占人均GDP的比重均超过25%，旅游业成为小康巫溪的支撑产业。 3、小结 丰富的旅游资源为巫溪带来巨大的商机，同时也为巫溪商业项目的发展提供了先决条件。 二、巫溪商业现状分析 通过对市场调研，我们发现巫溪最缺乏的是一个能够满足消费者休闲、娱乐、购物多功能集为一体的商业物业，下面我们市场调研资料进行分析，为本项目找到准确的定位。 1、巫溪主要商业状况 目前巫溪城区主要分为三个板块：老城区、赵家坝、马镇坝。 老城区： 作为巫溪居住人口最密集的片区，其商业最为成熟，巫溪最大的两个农贸市场坐落在漫摊街，老城区的商业主要集中在人民广场，共有大小商业门店263家，具体业态分布如下： 人民广场门店平街月租金约为50—75元/平方米，二楼以上约为23—43元/平方米，经营状况—赢利。 赵家坝 赵家坝商业的主要因滨河路由东到西贯穿城区所以它的商业主要沿滨河路两侧发展分布比较凌散，主要经营电器、五金、橱卫、家具、门业、日杂生活用品、服装、宾馆、茶楼、休闲洗浴会所、KTV歌城、美容美发、酒店、餐饮等等。经营状况—大部分赢利。 赵家坝现在营业状态的321家商业门店业态分布如下图所示： 马镇坝 商业主要分布在东西大道两侧及十字街道，月租金38—47元/平方米，售价东西大道10000—12000元/平方米、中轴线附近12000—15000元/平方米、中轴线上15000—20000元/平方米、背街3000—6000元/平方米，主要在主要经营电器、餐饮、美发、KTV、酒店、超市、日杂小超、橱卫、家具、门业、窗、五金、地板、磁砖、灯饰、布艺等大部份与装修有关的行。 马镇坝现在营业状态的84家商业门店业态分布如下图所示： 从调查的结果来看，巫溪的商业主要特征如下： 商业项目较为传统，主要是沿街店面、住楼底商、粗放型商业为主，这类商业格局是较为落后，只能提供购物功能，无法满足消费者除购物外休闲、娱乐的需求，这类商业街对消费挖潜的作用十分弱，对商业环境的营造也十分有限。 租金主要分为两个档次，50-75元/㎡；38-47元/㎡，门店主要还是以租为主； 当地消费水平较高，但由于巫溪的商业环境限制，没有挖掘出来，而且当地的消费模式已从单纯的购物向休闲购物转变，而现有的商业街已不能满足这种条件。 三、巫溪消费特征分析 1、本地消费 以本地居民为消费主体，以大众化消费为