万科营销策划方案资料.doc

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房地产营销策划书 万科金域蓝湾 房产111 110405115 朱群 目 录 一、概述 二、市场环境分析 三、策划对象特性分析 四、竞争状况分析 五、项目SWOT分析 六、项目定位 七、项目营销策略 一.概述 万科金域蓝湾,位于北翼新城核心区北大街与永怡路交汇处,是中国房地产第一品牌——万科,进驻南通的首个标杆项目,项目占地约10万方,总建面约22万方,其中住宅建面约15万方,是集住宅、公寓、商业为一体新一代城市综合体。项目采用Artdeco经典外立面,东南亚风情园林,引入万科低碳节能技术和全面家居解决方案,以万科金色系列的最高标准,倾力打造22万㎡高端生活住区,给通城人民带来全新的人居体验 五.项目SWOT分析 5.1优势(S) 1)地段升值潜力大:北翼新城之核心,南通未来之浦东:北翼新城作为南通政府“十二五”规划的重点区域,是南通城市外扩的第一站,随着北大街等商业及医疗、教育、交通等相关配套不断完善,万科等品牌房企的先后入驻,未来前景不可估量。 2)户型设计合理:房型布局紧凑灵活,实得面积大,户型周正,采光、通风条件好,厅市厨卫阳台等配套功能布局合理,动静分明,私密性良好。 3)逐渐形成了一个成熟的社区生活圈,公共设施齐全,基础设施建设日趋完善。 周边配套设施齐全: 教育:北城小学(规划)、十里坊小学、北城中学、闸东幼儿园 医疗:国际私立医院(规划)、第六人民医院 商业:教育: 北城小学(规划)、十里坊小学、北城中学、闸东幼儿园 医疗:国际私立医院(规划)、第六人民医院 商业:北大街商圈、五星级酒店、鸿鸣摩尔购物中心、美食城、华强电子数码广场等 娱乐:方特游乐场等 交通:32路公交,44路公交,火车站,汽车站等 娱乐:方特游乐场等 4)投资回报率高;随着商业气息日渐浓厚,北翼新城,升值潜力看好,投资回报率一路高扬。 5.2劣势(W) 1)地块小,难以形成规模,内部景观建设受到一定的影响。 2)容积率的限制,影响住户的居住档次。 3)受国家金融政策的调整,利率调高,将一定程度上影响住房销售。 5.3机会(O) 1)北大街与永怡路交汇处 ,北大街商圈、五星级酒店、鸿鸣摩尔购物中心、美食城、华强电子数码广场等,在未来的一两年后将会是南通市的又一大商业圈,升值潜力大。 2)房地产业仍处于上升的阶段,尤其是小户型的发展存在较大的市场空间,市场需求量大。 5.4威胁(T) 周边小区较多,房价差价不大 国家宏观调控形势不明朗,导致整个市场前景模糊。 六.项目综合定位 1、市场定位 万科金域蓝湾附近的楼盘唯一与之媲美的就是国基桂花小镇,无论是在价格或者绿化。所以我们结合市场情况和自身品牌特点,以及我们的金色主题——“花开蓝湾,成熟绽放”和有保证的楼盘质量,充分迎合市场,占领市场,成为地产界最大的焦点。 2、项目形象定位: 在项目形象定位上应扬长避短,抓住市民向住环境好的绿化小区的心态,带给客户一种“既享有成熟小区环境,又座拥未来新城中心”的双重“抵买”价值。使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来,从而体现项目内外环境的优越。 3、目标客户: 根据社会、人口等发展趋势和特点,万科将所服务的客户分为五大类: 分类 数据 富贵之家 9% 健康养老 6% 社会新锐 29% 望子成龙 31% 务实之家 25% 4、目标市场细分: (1) 购买阶层 1)自用: 大众市民,有能力而又确实希望置业的。 2)安居保值: 高薪收入阶层。 3)换屋计划:不满现时居住条件且有能力供屋的人士,房改房原居者 4)投资客: 投资者是每个有潜力楼盘的目标买家群,针对本项目,被吸引的多是中小型投资者。 (2)年龄层次: 中青年人为主(30~50岁) 3)家庭结构: 三~五口之家为主 项目营销策略 7.1.1现场包装策略 1)工地现场包装 在项目宣传启动后,进入导入期。立刻对项目全部围墙广告进行更换;包装上以展示形象广告为主,以围墙广告向市场告知项目即将推出产品信息。根据这期产品特性,以形象广告进行攻心战术以达到建立项目形象目的。 在项目强销期后,此时项目市场形象已初步建立,冲动型客户已也已购买,我们面对的客户更多的是理智型客户,这时应更换全部围墙广告,针对此类客户类型心理特点,广告内容以项目卖点为主,在广告语言的煽动下,用事实说话,以达到促进销售目的。 2)样板房包装 精装修销售,针对此期目标客户群较年轻化的特点,以现代简约呈现出不同的故事形式进行包装,使其在讲解时趣味性强,引发客户的共鸣和购房后的憧憬,以促进项目销售。 配置专职样板房管理人员,工作人员要求年轻,服装要求具有 活力,体现年轻活力;样板房管理员要时刻保持样板房的卫生 清洁,同时能达到一定的样板房讲解能力,在客户参观时,提 供热情周到的服务,使客户在

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