中原长春兆元地产铁北项目营销报告.doc

中原_长春兆元地产铁北项目营销报告 [changchun3.07.2010] 本报告为长春中原地产代理有限公司客观评定本地快所在区域市场现状，充分考虑政府对区域发展的相应政策所产生的促进作用，对未来几年区域市场的提升价值，并结合项目宗地具体位置及开发商整合资源程度，面对现阶段客观市场形势，降低运营风险、提升资金使用率、保证合理利润空间的条件下，使提案更具可操实用价值。本提案中将涉及开发商要求的地块所在区域在全市所处地位，即整体市场分析；区域内开发情况、区域内各档次楼盘具体情况、客群情况；细分地块综合素质，结合上述外部环境导出项目市场地位、产品定位、客群定位、项目形象定位、价格建议、推售阶段划分、媒体建议等。 汇报说明 PART1 ：宏观环境概 1、政策环境分析 ；2、城市建设环境分析；3、土地市场盘点； 4、二级市场盘点 PART2 ：区域市场分析 1、项目所在区域房地产市场现状；2、项目所在区域在售楼盘对比分析 PART3：地块分析部分 1、地块基本情况；2、宗地SWOT分析； PART4：项目定位部分 1、项目市场定位建议；2、项目产品规划建议；3、项目客群定位建议； 4、项目价格定位建议；5、项目形象定位；6、项目案名建议 PART5：项目营销推广策略 1、现况分析部分；2、品牌塑造；3、营销推广 报告内容 宏观环境概述 Part 1 政策环境分析 城市建设环境分析 土地市场盘点 二级市场盘点 2009年全国房地产市场出乎人们意料的火爆，部分地区的房价大幅增长，并再次出现了“面粉比面包贵”、地王频现等现象。进入2010年，随着09年“保8”副作用——通胀的显现及百姓对高房价的“义愤”，2010年上半年便成为了对于房地产市场来说调控最严厉的一段时期。 从国家颁布的一系列政策来看，上半年的调控重点是压制房价快速的增长、打击投机行为、加大保障性租房的建设力度。 对长春市场而言，由于目前市场需求仍以自住需求为主，并且较长时间处于供不应求的状态，因此调控的效果对比一线城市显得较弱；但对投资类型的项目、产品还是产生了较大的影响，对部分改善型的自住需求也产生了一定的抑制作用。 政策导向： 政策环境分析 2007年经济过热，政策偏紧，以抑制投资过热为目的。 2008年次债危机演发成世界经济危机，政策导向转变，最求经济平稳、保持增长。 2009年“保8”成功，政策导向调整为经济结构平稳调整、过渡。 政策导向曲线 2007年 2008年 2009年 2010年上半年 央行10次上调存款准备金 关于促进集约用地的通知 “存量房”7折贷款利率 国十一条：二套房首付不低于40% 央行6次加息 5次上调、4次下调存款准备金 “二套房贷”从严执行 国土部“十九条”：打击“囤地” “24号文”：建立多层次住房保障体系 5次降息降息 《关于集约用地的通知》：打击“囤地、捂地” “新国十条”：严控二套、多套房贷 “二套房贷”出台 “国十三条”:鼓励商品房消费 “国四条”：增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设 三次上调存款准备金率 07市场表现较好，需求持续旺盛，未受调控政策影响。 上半年继续走高，下半年开始受经济危机影响、一线城市成交量大幅下滑影响以及舆论的影响走低，刺激政策的作用在下半年未能显现。 需求释放，刺激政策起到一定作用，“政策收紧”等舆论影响部分购房者提前出手。 与08年上半年不同，受供应不足的影响。政策调节作用在长春并不明显，在经历了段时间的“观望”后，新增供应去化均很顺利，价格也较平稳。 国家调控政策导向 政策 长春市场 表现 趋势说明 2007年至今房地产市场国家调控曲线 政策环境分析 五一小长假期间成交量显著下降，但在5月4日成交呈现反弹，其走势与2009年趋同。 成交减小是，政策？小长假？ 新政的出台并未引起成交量的持续性下挫，当前的市场成交量波动曲线与2009年趋同。 新政对长春楼市的影响 监测时段 成交面积（㎡） 成交套数（套） 成交套均面积（㎡） 2010年 2009年 同比 2010年 2009年 同比 2010年 2009年 同比 新政出台前一周 （4.10-4.16） 142715.83 161963.19 ↓11.88% 1367 1703 ↓19.73% 104.40 95.10 ↑9.78% 新政出台第一周 （4.17-4.23） 156389.72 183673.72 ↓14.85% 1439 1740 ↓17.29% 108.68 105.56 ↑2.96% 新政出台第二周 （4.24-4.30） 172818,06 139812.01 ↑23.61% 1739 1343 ↑2