建业地产左岸商业街营销推广资料.doc

建业左岸商业街营销推广方案 一、商业街定位： （一）该商业街未来目标消费群体的定位： 本项目周边的楼盘大多数都属于高端商品房（建业森林半岛项目、中泰华庭），及效益非常好的行政、企事业单位的职工用房（国税局、高层次人才中心、导弹研究院613所），客户群体基本属于整体消费阶层金字塔较为顶端的群体阶层，有较高的购买力及消费能力，注重生活享受，对生活的品质感要求较高，同时对各方面信息较为敏感，素质较高，乐于接受新生事物。 该商业目标消费群体特征分析： 1、年龄层：30-45岁，年龄属于中年层次，属成熟型阶层。 2、性格特征：成熟稳重、精明干练、处事有个人风格，性格开放、现代的生活情趣； 3、财富收入：个人财富积累已达到相当高的程度。 4、消费能力：消费能力较强。 5、消费习惯：购物便布全省甚至全国，对于新生的事物接受速度较快，对于消费追求的是商品自身的高档品质、稀缺性，且能够体现出身份尊贵、地位，追求的是高品质、高品味的生活。 （二） 商业街的功能定位、商业街业态定位、档次形象定位 功能定位： 1、社区级商业中心，项目商业将承担区域配套、服务城市与辐射洛南新区的三重功能。 2、社区型商业提供完善的生活配套，完美解决日常生活需求 3、特色商业区提供城市的精品休闲娱乐、餐饮为一体的综合性休闲社区 业态定位： 中小型超市、生鲜店、西饼店、美容美发、精品烟酒、鲜花店、送水服务站、干洗店、医疗站、药品销售点、网吧、移动或联通营业厅、自助银行、洗车 集餐饮、洗浴等休闲商业和丹贵轩形成一个特色商业区 档次形象定位：整体档次上为中高档，形象为中高档/首家高端生活体验式街区 二、商业营销推广执行案 （一）销售层面 铺面划分方式及推货方式：由于森林半岛项目商业物业产品进深较深，铺位原有分割面积整体较大，不利于商业销售。现将铺位划分为一层面积小或者适中，总房款控制在100万以内的中小铺位，用于前期商业销售时的快速消化及回款产品；部分一层小铺位加二层大铺位由于总价低，也能吸引部分投资客；而整体铺位面积较大，总房款较高的铺位，将由招商带动铺售或者是带租约销售。 价格策略：由于森林半岛及美茵湖商业物业总价格及单价较高，而总套数却不多，所以不再进行实际的价格策略调控，另因项目07年底，已公开亮相过一次，如果再次进行排号对于意向客户、业主及前期知道该项目的客户会产生不良的影响。 销售员激励措施：建议销售员提成为千分之五。 （二）营销推广方面： 1、营销推广策略： 2、营销推广执行 3．10～4．22项目筹备期的工作执行： 销售道具/物料等基础工作完成； 销售策略、价格策略、人员培训等完成； 开始以新客户的积累、挖掘与维系为重点 4．22～6．30的具体工作执行详见下例分解： 月度 营销主题 广告推广 营销活动 客户拓展 包装/物料 4月 推广主线： 建业左岸商业街:富人区里的商业街 户外大牌: 富人区里的商业街 短信/派单: 洛阳新城市全临街旺铺上市及招商信息（50万条） 老客户项目信息传达 建业洛阳的业主进行深度挖掘,业主重复购买优惠10000元，推荐成交优惠1年物业费 1、对建业其它地市项目业主客户拓展 VI延展：派单/夹报 商业街整体包装：4.30日 月度 营销主题 广告推广 营销活动 客户拓展 包装/物料 5月 推广主线： 建业左岸商业街:富人区里的商业街 户外大牌: 报广/夹报： 5.14报纸一期 （A1半版）项目招商信息 5．21报纸二期（A1半版）项目招商信息 5．29报纸三期（A1半版）项目招商信息 短信/派单： 洛阳新城市全临街旺铺上市及招商信息（50万条） 活动：5．25商业签约仪式 1、5月18日建业左岸商业街签约仪式 2、建业洛阳的业主进行深度挖掘,业主重复购买优惠10000元，推荐成交优惠1年物业费 1、对建业其它地市项目业主客户拓展 2、新都汇路演 派单/夹报 月度 营销主题 广告推广 营销活动 客户拓展 包装/物料 6 月 推广主线： 已项目招商带动项目的销售 户外大牌: 富人区里的商业街 报广/夹报： 6．5晚报A16整版项目销售信息 6．12晚报商业项目销售信息 DM杂志/名址直邮： 《烽火》内页:建业左岸商业街火爆招商中***商家已进驻 短信/派单： 洛阳新城市全临街旺铺上市及招商信息（30万条）条） 建业洛阳的业主进行深度挖掘,业主重复购买优惠10000元，推荐成交优惠1年物业费 1、对建业其它地市项目业主客户拓展 2、新都汇路演 派单/夹报 注：由于洛阳商业项目前期已有一次亮相，但由于亮相时间接近年底，且由于准备工作不充分，所以整体的效果并不理想。总结以上经验及结果，在商业推售上则在短时间内把所有的资源进行整合，通过报广、短信、DM、路演等进一步拓宽客户渠道，增加意向客户的储备量。 三、商业招商方案