精品绿城长沙桂花城营销策划方案资料.doc

绿城·长沙桂花城营销策划书 和声机构（上海） 目录CONTENTS 【第一部分 长沙房地产发展基本要素】 一、长沙市概况 ·长沙由来 ·长沙城市 ·长沙气候 ·长沙交通 ·长沙地位 ·长沙人文 ·长沙经济及产业发展环境 ·长沙城市规划 ·长沙的总体环境对房地产市场的影响 【第二部分 长沙房地产市场概况】 一、长沙房地产市场概况 ·2003年长沙房地产市场基本状况 ·长沙市房地产市场存在的主要问题 ·长沙地产发展走势 ·结论 二、长沙市商品房总体特征分析 ·建筑产品类型 ·小区规划设计 ·配套设施 ·景观设计 ·结论 三、长沙房地产板块特性与代表楼盘简介 ·体育新城板块—运动、健康的社区 ·东塘商圈板块—新都市 ·车站北板块—长沙的天河北 ·北部新城板块—旅游主题 ·ＣＢＤ板块—城市中心 ·南部板块—省政府概念? ·河西板块—长沙自然山水的名片 四、竞争楼盘分析 ·南都西街花园 ·左岸春天 ·亚华香舍花都 ·美林景园 【第三部分 消费者调查】 一、长沙人 ·长沙的男人与女人 ·长沙人的吃喝与玩乐 ·长沙人的时尚与生活 ·长沙人的精明与疯狂 二、消费者总体需求分析调查 ·长沙房地产市场调查表 ·结论 三、客户对房地产投诉意见收集 ·工程质量方面 ·物管方面 ·诚信度差 ·其他 ·结论 【第四部分 项目特征及客户群分析】 一、项目概况 二、绿城·桂花城周边配套 ·交通干道 ·医院 ·教育 ·银行 ·公交站及线路 ·楼盘 ·景观休闲 ·市场及其他 三、项目优劣势分析 ·项目优势 ·项目劣势 ·项目机会 ·项目威胁 四、目标客户群定位 ·客户群阶段划分 ·客户群职业描述 ·目标客户群特征分析 【第五部分 定价策略、原则及调价方案】 一、定价原则 二、定价方案 三、调价策略和分阶段定价方案 四、开盘期前后操作策略 五、销控设想 【第六部分 营销推广策略】 一、品牌推广策略 二、以实物为主的客户体验式营销策略 三、以产品互动宣传的营销策略 【第七部分 营销推广计划】 一、广告基本目标 二、推广节奏安排 三、主要媒体的选择 四、推广执行计划 【第八部分 项目推广费用预算】 【第一部分 市场基本面分析】 一、长沙市概况 ·长沙由来 ·长沙城市 ·长沙气候 ·长沙交通 ·长沙地位 ·长沙人文 ·长沙经济及产业发展环境 ·长沙城市规划 ·长沙的总体环境对房地产市场的影响 一、长沙市概况 长沙由来·得名于长沙星 古代天文学家观测天象时选择一批星象作为定位观测的标志，创二十八宿之说。认为上有星象，下有相应的“星野”，《史记·天官书》云：“天则有列宿，地则有州域。”二十八宿中轸宿有一附星名为“长沙”，古人按星象分野的理论，将长沙之地以应长沙星，认为长沙地名源于星名，故长沙又有“星沙”之称。唐张守节《史记正义》云：“长沙一星在轸中，主寿命。”又云长沙星明则“主长寿，子孙昌”。 2．长沙城市·全国省会城市中惟一的生态市试点城市 A.长沙位于湖南省东部偏北，湘江下游。东西长约230千米，南北宽约88千米。东接浙赣， 西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称； B.湖南的省会，全省政治、经济、文化、教育、科技、交通、通信、金融的中心全市现辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区和长沙、望城、宁乡三县及浏阳市，总面积 11825平方公里，人口563万，其中市区面积554平方公里，人口151.5万； C.长沙是国务院公布的首批24个历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市之一。著名的古迹有岳麓书院、马王堆、开福寺、天心阁等，有名的旅游景点有岳麓山、烈士公园、橘子洲头等。湘菜、湘绣、湘戏具有浓郁的湖湘文化特色。 3.长沙气候·亚热带大陆性季风气候 A.长沙属亚热带季风湿润气候区，温和湿润，季节变化明显。冬寒夏热，四季分明；春 秋短促，冬夏绵长，充分体现了亚热带大陆性季风气候的典型特点。有江南“四大火炉”之称； B.全年保持着温和湿润的气候特点，年均气温16.8℃～17.3℃，无霜期年均275天，日照时数年均1677.1小时。使得长沙冬季并不萧索，常绿的阔叶树，如香樟、女贞等仍然葱笼滴翠。 4.长沙交通·中部地区重要的交通枢纽城市 境内有京广、湘黔、浙赣、洛湛、长石铁路线联通东西南北；有京珠、长常、长永高 速和106、107、319国道纵横交错，14条省道和106条县道等密布成网。高速公路里程已达193千米，等级公路3361千米，公路密度达到每百平方千米42.74千米；有湘江千吨级航道；有全国最大的内河主枢纽港———霞凝新港；有设施先进的黄花国际机场，可直航国内35个主要城市和香港及曼谷、汉城、釜山等境外城市。 5.长沙地位·承东启西、联