2013年04月深圳地铁横岗车辆段综合物业商业部分初步资料.ppt

2013年04月;第一章 项目分析 龙岗经济背景·项目基本分析·项目初步判断 第二章 市场分析 商业基本情况·商业市场分析·商业特征分析 第三章 项目定位方向研究 区域级购物中心·餐饮休闲组团式主题街区·潮流时尚购物中心·执行度与竞争力研判 第四章 建筑规划 建筑规划关键问题专题研究·集中式形态建筑规划·组团式街区建筑规划 第五章 业态及招商建议 业态组合及布局·招商建议 附件：顾问工作开展计划;第一章 项目分析;龙岗区GDP列表（单位：亿元）;龙岗区人均消费支出列表（单位：元）;;;1.临近地铁口交通优势明显； 地块方正展示面佳，便于规划。;工业布局 : 布吉—南湾—横岗—平湖优势传统产业片区：发展家电、眼镜制造等优势传统产业及高新技术配套产业。 主次分明的多元化服务中心： 组团（区级）中心：主要是物流核心区的仓储配送区、专业市场区、货运枢纽区及国际物流区为主形成的区级中心； 次中心：布吉中心区与横岗中心区形成次一级的服务中心； 片区级中心：在平湖老墟镇、南岭和安良三个片区建立片区服务中心。 组团功能区发展策略： 以策略改善（整理）为主，强化组团综合服务功能，优化城市空间结构。;横岗综合区服务区划分：中心商贸区、城市居住区、港口服务区、工业园区 中心商贸区：即四联片区，其功能为行政办公、金融贸易、信息、房地产等服务产业，是横岗核心片区。 城市居住区：即六约片区，其功能为休闲型高尚住区及部分大型文化、体育设施。 港口服务区：即安良片区，其功能为盐田港发展的后备基地，发展物流业及临港型工业。 工业园区：即保安与荷坳片区，其功能为发展先进工业。;1.3 项目初步判断;在临近地铁站的市场主流商业项目竞争中，本案规模不具备竞争优势，但是其他项目也不具备绝对的规模优势。;通过对市场研究初步判断，百货作为本案主力店不可行，而超市存在入驻的可能性。;1.3 项目初步判断;除了可以引入主力店来带动项目发展，还可以来通过目的性业态为项目吸引人流聚集人气。;在项目布局上采用开放式结构、T字型主动线，宽敞的动线空间为消费者提供轻松、舒适的购物环境。 ； 业态规划一层基本以中、西餐饮为主，外围沿马路的区域有银行、诊所等社区服务类业态；二层左侧的业态以零售为主，且都是大店的形式。;第二章 市场分析;龙岗商圈分布：;龙塘片区;龙洲百货;;;;新马商贸城;;;银信Park;新城汇;松柏路商业街即横岗商业街 主要业态：以服饰零售为主的商业街区； 代表品牌：麦当劳，新华书店，以纯，步步高鞋行，金莱克，安踏，361度，乔丹，苹果，莱克斯顿； 人流情况：商业街人流比较旺； 租金水平：租金约为100-300元/㎡/月。;;传统商圈以金沙摩尔、新世界广场、松柏路商业街等为代表，业态较为丰富，经营情况较好，但整体形象、档次较为一般； 消费群体主要为横岗周边住宅人群，商业主体具有一定的辐射力； 横岗传统商圈目前商业主要集中在深惠路北侧，未来随着深惠路南侧银信park等商业项目开业，整个区域的商业水平将得到较大提升。;龙塘片区;;;;;;麟恒中心广场;;新兴商圈现有商业以超市、服饰为主，整体经营状况较好； 天虹商场及华润万家的进驻，对片区整体购物环境有所改善; 消费群体多为周边住宅人群及工业区员工。;横岗商业总结;特征一：商业缺乏领导者;要成为区域商业领导者应该具备哪些特征呢？;;;Page *;街区式商业;横岗商业项目只具备单一方面竞争力，缺少具备综合竞争力的项目。;天虹整体品牌度较好，但是经营状况较差，是否因为片区客群消费能力不足？;龙岗COCO Park分析;龙岗COCO Park对于本项目未来发展会有较大压力： 本项目若在业态丰富度、商家品牌档次以及购物环境方面有较大改善，横岗区域消费者必然不会舍近求远去龙岗COCO Park消费； 本项目突出主题性以及目的性，在定位方面必然会与龙岗COCO Park的家庭消费中心定位所有差异，避免直面竞争。;结合商业市场分析和对项目的初步判断，汇诚行提出了三个定位方向作为参考：;第三章 项目定位方向研究;3.1 区域级购物中心;3.1 区域级购物中心;3.1 区域级购物中心;3.1 区域级购物中心;3.1 区域级购物中心;3.1 区域级购物中心;3.1 区域级购物中心;; 一层平面布局：大型百货、化妆品、女装、美容、金器、手錶、中式餐厅; 主力店列举：;3.1 区域级购物中心;;大家乐、汉拿山、禾绿回转寿司、面点王、千味涮、圣丰城酒家、元气寿司、G2000、Ochirly、博士眼镜、八马茶叶、千色店、中国建设银行;喜荟城品牌数量约144个，在各业态中，除主力店以外，餐饮、服饰零售，个人护理/药品、占比较大； 从整体来看，餐饮及服饰面积占整个购物中心的49%，是喜荟城的最重