上海康桥水都社区商业中心招商资料.doc

康桥水都社区商业中心招商方案 1．基本情况与核心思路 2 1．1项目基本情况 2 1．2社区商业中心运作思路 3 2．周边商业市场调查 4 2．1周边现存商业分布 4 2．2现存商业格局对本项目影响 5 2．3人口流动示意 7 2．4案例分析——万科四季花城 9 3．项目成长性分析 11 3．1人口导入成长性分析 11 3．2住户对商业需求的渐进性分析 12 3．3商业成长性前景规划 13 4．综合运作计划 15 4．1初始业态建议及分布 15 4．1．1业态建议考量重点 15 4．1．2初始业态建议及分布 16 4．2综合运作计划 20 4．2．1招商策略 20 4．2．2现场区隔与包装宣传 21 4．2．3业态成长时间表 23 5．租金及免租金建议 24 5．1租金建议 24 5．2免租金建议 25 6．现金流量分析 26 7．招商前工作计划 27  1．基本情况与核心思路 1．1项目基本情况 项目开发进程 人口导入时间进程 1 期 2C 2A/2B 2D 2F/2G 总计 户数 1591 286 630 1720 1042 5269 户均人口 2.5 1.5 2.8 1.7 2.5 2.22044 预期导入人口 3977.5 429 1764 2924 2605 11699.5 预计交付时间 已交付 2007年8月 2007年12月 2008年6月 2008年12月 从上表情况来看，本项目在06年8月左右就应该有较大的人口入住水平，而排除掉设计装修等时间因素，第一期交付后应导入人口3900人左右，但是从目前实际人口导入情况来看，仅仅达到30％左右，这样的入住水平不仅给物业管理带来了一定问题，同时更影响了项目后期销售。 据我司实地调查情况，目前人口入住率低下的主要原因为 交通相对不便，距离地铁公交均有较大距离； 配套不齐全，实际居住有较大困难； 由于交通不便的问题目前较难解决，为解决这一实际问题，开发商提出希望通过运作社区商业中心来提高目前人口入住水平。 1．2社区商业中心运作思路 首先，从本项目的实际情况分析，本项目的社区商业中心与项目的人口入住应呈现的是良性互动的效应，即商业的运作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商业价值，从而再度提高人口的入住率。因此关键问题在于怎样开启这一良性循环的起头。 其次，准确的设定何种形式的商业配套进入本项目的商业中心，使其配合社区早期人口入住的消费需求，是商业中心运作之初就能成功的必要条件。 然后，考虑到本项目自身目前处于一个高速成长的阶段，因此其内部的商业组成也必须配合到项目内部人口增长，具有一定的成长性，能够事先预判未来商业组合的形态，在早期的商业布置中就做好预留。 最后，社区商业中心的运作，目的主要是提高社区的人口入住率，因此，我司认为，实际的解决方案主要以提高人口入住率为目的，以社区商业中心的运作为主要手段，但需要结合其他一些综合手段来实现提高社区人口入住水平。 因此，我司认为，本项目社区商业中心的运作方案核心思路由以下四点构成： 有效运作手段打开局面； 准确商业定位，提高一次性成功率； 前瞻性商业布局，考虑长远； 综合手段运作，全方位拓展人流。 2．周边商业市场调查 2．1周边现存商业分布 为研究周边商业布局，我司对项目周边步行约20分钟范围进行市场调查 ，如下图所示： 道路 商业设施 备注 水产路 中型餐饮 快客便利 杨鑫路 北上海商业城 工行 良友金伴 北上海商业城含易初莲花、苏宁电器、网吧、两岸咖啡、KFC、复鑫渔港、百丽体育、客来多服饰市场等 杨泰路 农贸市场 美容美发 宝杨路 海洋楼宴会厅 西街农贸市场 其他 水产路东段：天馨花园菜场；江杨北路：批发市场 周边商业布局分析： 周边道路现有商业普遍存在档次低、形象差的现象； 除“北上海商业城”外，周边商业密集度较低，难以形成集聚效应，对周边居民的日常生活、购物消费等造成不便； 周边商业形态总体归纳存在以下几类：农贸市场、大型超市、便利店、中大型餐饮、快速（便利）餐饮、美容美发、银行、咖啡吧、服饰专卖、电器专卖等； 周边商业形态较为单一，不能满足居民更便利、更丰富、更高层次的消费需求。 2．2现存商业格局对本项目影响 现存商业对本项目的影响主要体现在两个方面，即： 已入住客户的影响 项目商业部分招商业态的影响 首先，现存商业对已入住客户的影响来看，其主要体现在时间和空间上，见下表分析： 现存商业形态 本项目步行到达时间 客户消费心理 实际消费接受度 农贸市场 15min 距离 低 大型超市 10min 种类、交通、距离等 高 中大型餐饮 7－10min 品牌、特色、交通等 高 快速（便利）餐饮 10min 距离、价格、外送等 中 便利店 7min 距离 低 美容美