4房地产实物投资价值估测案例-1.ppt

房地产实物投资项目选择的有关案例 2. 项目总开发成本 （1）土地成本：5000万元 （2）建造成本： 3500×22000＝7700（万元） （3）专业人员费用： 7700×8％＝616（万元） （4）其他费用： 460万元 （5）管理费： （5000＋7700＋616＋460）×3.5％＝482.16（万元） （6）财务费用：3619.86万元 土地费用利息 ＝5000×［（1＋12％/4）3×4－1］＝2128.80（万元） 建造/专业人员/其他/管理等费用利息 ＝（7700＋616＋460＋482.16）×［（1＋12％/4）2/2×4－1］ ＝1161.98（万元） 融资费用 ＝（2128.80＋1161.98）×10％＝329.08（万元） （7）市场推广及销售代理费： 26400×（0.5％＋3.5％）＝924（万元） （8）项目总开发成本 ＝5000＋7700＋616＋460＋482.16 ＋3619.86＋924＝18802.02（万元） 3. 开发商利润： 24684－18802.02＝5881.98（万元） 4. 成本利润率： 5881.98÷18802.02×100％＝31.28％ 接例1，假定土地成本和建造成本支出时间如下表所示；同时，专业人员费用与建造成本同期发生，其他费用在2004年和2006年末季发生，管理费均匀发生，融资费用发生在2004年和2005年首季，销售费用从2004年第三季度开始发生。 请用表格表示该项目费用的发生时间和金额，并计算开发商可获得的成本利润率是多少？ 100% 12% 15% 18% 15% 15% 12% 8% 5% 建造成本 100% 18% 16% 16% 50％ 土地成本 4季度 3季度 2季度 1季度 4季度 3季度 2季度 1季度 4季度 3季度 2季度 1季度 总计 2006年 2005年 2004年 18619.8 2134.2 1942.4 2057.3 1721.4 1673.9 1368.2 978.1 854.2 1227.4 982.2 943.9 2736.6 开发成本总计 924 230 204 120 90 90 80 60 20 20 10 销售费用 312.5 192.3 120.2 融资费用 3125.1 506.3 450.8 400.2 343.8 296.3 250.1 212.6 185.9 167.2 132.0 103.7 76.2 利息 482.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 管理费 460 360 100 其他费用 616 73.9 92.4 110.9 92.4 92.4 73.9 49.3 30.8 专业费用 7700 924 1155 1386 1155 1155 924 616 385 建造成本 5000 900 800 800 2500 土地成本 4季度 3季度 2季度 1季度 4季度 3季度 2季度 1季度 4季度 3季度 2季度 1季度 总 计 2006年 2005年 2004年 （1）总开发成本：18619.8万元； （2）项目总销售收入：26400万元； （3）销售税费：1716万元； （4）总开发价值：246842万元； （5）开发商利润：24684－18619.8＝6064.2万元； （6）开发商成本利润率： 6064.2÷ 18619.8 ×100％＝32.57％ 从上表的计算中，可以得到如下结论： 小结：现金流量评估法适用的开发项目 1. 居住小区综合开发项目 这类项目一般滚动开发，销售与动工交替进行，现金流收支情况相当复杂，必须按照实际数量和发生的时间予以考虑，不需要再进行任何的假设。 2. 商业区开发项目 目前，这类项目规模大、形式多样、功能复杂、开发周期长，也需要分阶段开发，现金流收支情况也很复杂。 3. 工业开发项目 尤其是开发区工业项目的开发，出租与施工交替进行，租售混合进行，现金流收支数量和时间差异较大，需要进行详细评估。 4. 其他开发项目，如新区开发和旧城改造项目。 【例2】某房地产开发商在一个中等城市以425万元的价格购得一写字楼用地50年的使用权。该地块允许建筑面积为4500平米，有效面积系数为0.85。 开发商通过市场研究，了解到当地该地区中档写字楼年租金收入为450元/平米，银行同意提供的贷款利率为15％的基础利率上浮2个百分点，按季度计息，融资费用为贷款利息的10％