【世联】许昌五女店镇800亩项目开定位及物业发展建议报告.pptVIP

绿色、闲适居住环境 低密度风情生活小镇 引领郊区化生活新式 * 这里，有一条鲜花锦绣的世外幽谷… 通往城区的花园大道， 通往幸福的阳光路…… 道路 这里，远离高楼，低密度生活体验 低容 * 大盘完善生活配套体系 社区服务型商铺， 精致的、完善的、生活的…… 这里，满足您所有生活所需…… 配套 生态 这里，有城区无法匹敌的绿色…… 这里，有家的温暖和轻松…… 居住 归属感 温馨感 自在感 …… 这里，疲惫的身心将得到调理…… 愉悦的 健康的 放松的 …… 休闲 “让自己的城市生活停留在自然感觉中，同时享受乡村的舒适随性和养生的悠然自得。” 居住不能脱离生活，生活并非远离都市 …它是一种生活方式、生命状态… …它是现代人的“奢侈”梦想… …摆脱无休止劳作、摆脱都市喧闹、污染，回归自然… …而又能拥有安静、健康、舒适的养生环境… ….随心所欲，以欣然之态做心爱之事… …以优雅的姿态，自由自在的生存… 都市田园、小镇居住养生模式 * 城市格局演变下区域价值研判 基于区域价值的驱动模式初判 项目属性、目标下的核心问题 宏观市场下项目机会研判 需求趋势及可持续客户策略 整体发展战略及定位 整体规划构思及启动区物业发展建议 具有竞争力的产品驱动策略 * 整体规划及分期构思 容积率确定 整体规划构思及分期 启动区规划及测算 通过测算明确开发过程中，产品配比下最有利的盈利模式，进而明确容积率合理取值 容积率确定 全国现象 测算方法 容积率多少 物业组合配比 市场需求 盈利模式 各物业销售价格 各物业开发成本 结合之前的市场论证和实际操作要求，测算中选择的产品包括有联排、双拼、叠加、退台洋房、多层、11层小高层、18层中高层； 关于商业和其他配套部分，本次测算不做重点研判，本次测算的重点在于对不同的住宅类产品的盈利比选下，确定物业组合方案。 容积率的确定—— 在假定开发阶段的价格体系下，以各物业类型的单方土地利润产出能力，进行产品选择和初判，明确容积率相关指标和原则； 在多种可选的物业形态中，结合市场和不同阶段的价格水平，选择出盈利效益最优的物业进行开发组合，进行开发节奏模拟，明确容积率大概区间 * 经济评价前提——对各项成本、各物业容积率以及不同阶段销售价格的假设 容积率确定 全国现象 各项假设 物业类型 建安成本 经验容积率 双拼 1600 0.45 联排 1500 0.6 叠加别墅 1400 0.85 退台洋房 1200 1.1 多层 1100 1.3 11层小高层 1300 1.8 18层高层 1500 2.4 成本项 成本假定值 备注 土地成本 18万/亩 按照18万/亩估算 前期费用 80元/平方米建筑面积 勘探、设计、三通一平、临时水电 市政代收费用 70元/平方米建筑面积 报建费用和大配套费 建安成本 详见左表 水电、土建和安装 室外工程费用 300元/平方米 园林、绿化、管线、照明 管理费用 建筑安装费用的3% 不可预见费用 以上5项的4％计入 变更及其它费用 财务费用 暂不计算 未考虑银行贷款 营销费用 推广费用和销售税金 营销费用及销售期间的各种税费 物业类型 入市第一阶段均价 第二阶段均价 第三阶段均价 双拼 4500 6120 7710 联排 4000 5440 6850 叠加别墅 3500 4760 5990 退台洋房 2500 3400 4280 多层 2200 2990 3770 小高层 2100 2850 3590 中高层 2050 2720 3420 在目前市场价格体系下，采取保守估计 产品价格增长率按8%计算 按照3年1个阶段，9年完成开发 售价假定 * 单物业盈利能力测算——在项目初期的价格体系下，联排、叠加的盈利能力最佳 容积率确定 全国现象 项目初期 单一产品形态开发产生的经济效益对比（不考虑土地溢价因素） 开发单一产品，不考虑销售实现速度的影响前提下，项目初期联排和叠加由于物业稀缺和单价，可实现利润效率最高； 在项目初期，洋房类物业和多层相比有较明显的盈利优势，由于成本控制相差不大，但形态可实现一定溢价； 项目初期，高层投入产出完全不成正比，盈利能力为负值 单方盈利测算 双拼 联排 叠加别墅 退台洋房 多层 11层小高层 18层小高层 容积率 0.45 0.6 0.85 1.1 1.3 1.8 2.4 建面 240012 320016 453356 586696 693368 960048 1280064 售价 4500 4000 3500 2500 2200 2100 2000 建面每平米利润 80