市场价值.doc

市场价值：交易双方是自愿地进行交易的——卖者不是被迫地将房地产卖给特定的买者，买者不是被迫地从特定的卖者那里购买房地产；交易双方是出于利己动机进行交易的——交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益；交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情——交易双方都是理性的，掌握充分的信息，卖方不是盲目地出售，买方不是盲目地购买；交易双方有较充裕的时间进行交易——卖方不是急于出售，买方不是急于购买，交易对象在市场上进行了合理时间的展示；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价——例如，房地产开发商可能对相邻的一宗狭长地块比别人更感兴趣，因为有了这块土地，他就能更充分地进行整体开发。市场价值还有一些隐含条件，包括：最高最佳使用；继续使用（对于企业而言即为持续经营）；市场参与者的集体观念和行为。? 凡不符合上述市场价值形成条件中任意一条的价值，均为非市场价值。因此，非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种类型的价值的一个概括性称呼。本质上的非市场价值主要有以下5种：①不符合“交易双方有较充裕的时间进行交易”的快速变现价值；②在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值；③在现状使用（不一定符合最高最佳使用条件）下的在用价值；④不符合继续使用条件下的清算价值；⑤从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值。 市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值可以说是六种基本价值类型。有关价值类型的详细内容，见本书第三章第四节“房地产价格和价值的种类”。所谓市场价值就是较少或极少约束条件的交易价值，而非市场价值就是较多约束条件的交易价值或者非交易价值，市场价值和非市场价值的区别只是在于市场因素和非市场因素的影响程度有所不同，而非断然割裂的两个极端市场因素和非市场因素不是非此即彼的对立关系，而是共同存在间有消长的，并不绝对地是此消彼长的关系，非市场价值包括投资价值、抵押价值、清算价值、残余价值、课税价值等，虽然前面我们说过，这种分类方式的内在罗既不是很统一，但因为实践操作的需要，还是必要而可行的。有人希望以某种线索能将这几种价值串连起来，并给出一个大体的高低顺序，但实际上这是很难做到的。所以国际评估准则所提示给我们的思路之一就是首先确定市场价值，以此为基准，附加限制条件，对市场价值进行修正。比如新完工适销产品的定价，通常可以以成本加成法来确定，反过来，评估一项全新资产的价值，可以考虑以成本加成确定重置全价（这里可视为市场价值），再考虑具体交易目的、其他交易环境因素的约束等，进行修正。?第一种是按照资产评估的“估价标准”划分，将资产评估的价值类型分为：重置成本、收益现值、现行市价和清算价格。 ????第二种是按照引起资产评估的经济行为或经济活动来划分，将资产评估价值类型划分为：抵押价值、保险价值、投资价值、兼并价值、转让价值等等。 ????第三种是按照资产评估的前提假设划分，将资产评估价值类型划分为：公开市场价值、持续使用价值和清算价值。 ????第四种是按照资产评估进行的条件和资产评估结果的适用范围划分，将资产评估价值类型分为：市场价值和市场价值以外的价值（非市场价值）。资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用或最有可能使用条件下，资产可能实现的交换价值的估计值。市场价值以外的价值（也称非市场价值、其他价值），是指出凡不符合市场价值定义条件的其他资产评估价值形式的集合。市场价值以外的价值不是一种具体的资产评估价值表现形式，它是一系列不符合资产市场价值定义条件的资产评估价值形式的总称或组合，例如，在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值等等。非市场价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等四种。四种非市场价值类型的定义如下： 投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。 www.Ｅxamda.CoM考试就到考试大 　　在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。考试大房地产估价师， 　　清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。来源：考试大 　　残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。考试大论坛 市场价值。市场价值是自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。投资价值投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值，亦称特定投资者价值。投资价值竟不是一类简单的价值类型，而是基于不同投资目的（背后隐含的是所由依赖的使用价值）的价值，那么评估对象的最佳使用价值是一个显然应该搜求的基点，