2010年沈阳XX项目整体定位报告（PPT 21页）.ppt

* 地块周边的主要商业为众多汽车4S店及红星美凯龙1期，未来将有瑞典宜家居和土耳其星摩尔购物中心。 汽车贸易产业带 兴华街 云峰街 北二路 规划路 兴工街 胜利大街 沈阳站 建设大路 铁百 华润置地广场 宜家居 星摩尔 家乐福 美凯龙1期 浪漫满屋 爱在城 周边概况 * 目标及限制条件 利润：整体物业价值最大化 品牌：商业地产形象树立，符合集团整体战略定位 稳健：保证后期整体的良好运营 目标： 限制条件： 规避与美凯龙一期的同质竞争 * 世联对目标的理解 目标：利润、品牌、稳健 公寓部分的快速热销形成初步影响力，即现金流 2万商业的高利润热销再次掀起热潮，即利润点 5万商业的成功招商并经营，形成持续影响力，即利润+树立品牌关键点 * 核心问题界定 整体价值最大化 实现利润最大化 树立商业地产形象 后期稳健运营 规避一期同质竞争 功能定位 业态选择 VS 问题1： 如何整体定位,通过协调各部分统一发力，即1+1+1≥3？ 问题2： 保证项目各部分的合理定位，实现各部分的既定目标？ * 市场竞争分析 报告结构 项目属性界定 项目机会挖掘 案例分析 各物业类型定位 发展战略及整体定位 * 排名 城市 GDP（亿） 增长率（%） 级别 1 上海市　　　 16872.42 9.9% 直辖市 2 北京市　　　　 13777.9 10.2% 直辖市 3 广州市　　　 10604.48 13.0% 地级市 4 深圳市　　　　 9510.91 12.0% 地级市 5 苏州市　　　　 9168.91 13.2% 地级市 2010全国各市GDP排名 苏州近年来经济保持高速增长，指标位居全国领先水平，在长三角地区占据主要地位，作为长三角地区的主要门户，商机无限大 经济指标 * 沈阳全市历年经济发展状况 房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系 4%-5% 5%-8% 大于8% 小于4% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 苏州市GDP及固定资产投资额加速增长，苏州市经济发展形势及潜力良好，处于快速发展阶段 经济指标 　 固定资产指标 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010 1 固定资产投资(亿元) 数额 1870 2106.99 2360 2611 2967.35 3617.82 增长率 20.30% 12.60% 12% 10.30% 13.60% 21.9% 2 房地产开发投资(亿元) 数额 420 470.74 601.96 718 724.34 935.8 增长率 25.60% 12.08% 27.80% 19.30% 0.90% 29.2% 3 GDP（亿元） 数额 4026.52 4820.26 5700.85 6701 7740 9168.91 增长率 15.30% 19.70% 18.30% 13% 11.50% 13.2% 4 房地产开发投资/GDP（%） 10.40% 9.80% 10.60% 10.71% 9.36% 10.2% * 苏州市人口从2003年开始到10年增长稳定，人均可支配收入持续13%以上增长，人民生活水平逐步提高，财富积累速度较快 经济指标 * 2008-2010年苏州三次产业比重 苏州三产结构中，第三产业增加值不断提高，且增长幅度超过10%，第二产业始终占据较大比重，仍然是城市主导产业 产业结构 木渎东邻吴中区，西临高新区，与古城区相接.处于三区交界处,中心地带，区位优势得天独厚 拥有2500年吴文化底蕴，在现代化进程中，吴文化得到了保护和传承。 比邻中国的金融和经济中心 ——上海。 位于中国经济最活跃 的区域——长江三角洲 经济中心地带 城市的区间交通规划更多与苏州相城交融 城市定位 * “中核主城”：保护古城区，疏解古城区居住人口，缓解古城区居住压力；将古城区与高新区相合，形成新的主城，形成商业、文化、旅游、服务中心。 “东进沪西”：东部为苏州中心城区首要的发展方向，规划建设为东部新城，成为苏州新的城市中心，与古城区-高新区形成的中核相呼应。 “北拓平相”：北部是苏州中心城区重点发展方向，规划建设北部新城。 “南优松吴”：南部主要包括吴中区大部分区域和吴江松陵镇等区域，主要是优化环境，建设成宜居城市。 “西控太湖”：西部指太湖区域，主要是保护太湖区域的生态环境，发展高端旅游。 北部：苏虞跨线合纵，构造市域“T”形北轴，以辐射苏北的交通枢纽、商贸物流、居住为主要功能的城市组团 苏州市规划——“一体两翼，双城核心” 南部吴中是苏州重点发展方向之一 城市规划 * * 苏州现已开展轨道交通的