天津市2009年房地产市场研究报告（最终）.doc

日期：2010年2月 目 录 1 天津市宏观经济及政策 1 1.1 天津地区人口及城市面积 1 1.2 GDP总量及其增长率 1 1.3 人均可支配收入及其增长率 2 1.4 固定资产投资及其增长率 2 1.5 人均住房面积 3 1.6 相关政策 3 1.6.1土地政策 3 1.6.2财政政策 5 2 天津市房地产市场分析 7 2.1 房地产开发投资 7 2.1.1 房地产开发投资额 7 2.1.2 施工面积及竣工面积 7 2.1.3 商品房销售情况 8 2.2 新建商品住宅市场 8 2.2.1 天津市新建商品住宅情况分析 8 2.2.2 小结 10 2.3 二手房市场 11 2.3.1 天津市二手住宅情况分析 11 2.3.2 小结 13 3 天津市土地市场分析 13 3.1 土地供应情况 13 3.2 土地成交情况 14 3.3 主要竞争对手拿地情况 16 4 2010年房地产和土地市场发展分析及预测 18 4.1 2010年天津房地产和土地市场分析 18 4.1.1 开发热点区域已经形成 18 4.1.2 市场整体供应不足现象有望缓解，部分区域房价可能继续上扬 19 4.1.3 政策转向对天津房地产市场带来的不利影响相对较小 19 4.2 2010年天津房地产市场预测 20 4.3 投资工作应对策略 21 附录 22 附表1：2009年1-12月企业销售额排名 22 附表2：2009年1-12月项目销售额排名 24 附表3：2009年市内六区土地成交明细 25 附表4：2009年其他区县土地成交明细 26 1 天津市宏观经济及政策 1.1 天津地区人口及城市面积 天津市位于环渤海经济圈的中心，是我国北方最大的沿海开放城市，管辖15个区及3个县，市域总面积有11469平方公里，建成区面积571.5平方公里，08年末全市常住人口1176万人，比上年末增加61万人。户籍人口968.87万人，其中农业人口380.60万人，非农业人口588.27万人，人口自然增长率为2.19%。（数据来源：2008中国统计年鉴，天津市统计局） 根据2005-2020年天津的城市规划，到2020年天津城市化水平将达到90%，再加上滨海新区的蓬勃发展，不断加快的城市化进程将为天津市带来大量的住宅需求。 1.2 GDP总量及其增长率 天津市GDP近年来一直保持着两位数的高速增长，2009年全市生产总值完成7500亿元，比上年增长16.5%全市工业增加值完成3749.81亿元增长18.5%拉动全市经济9.2个百分点贡献率达到55.6%。航空航天、石油化工、装备制造、电子信息、生物医药、新能源新材料、国防科技、轻工纺织等八大优势产业完成工业总产值12119.03亿元占全市规模以上工业总产值的92.8%。一季度GDP增长16.0%上半年增长16.2%前三季度增长16.3%全年增长16.5%经济发展波动小运行稳。从趋势看延续了“十一五”以来14%以上的经济增速并持续加快。 1.3 人均可支配收入及其增长率 2009年天津市人均可支配收入稳步增长,全年城市居民可支配收入达到21430元,比上年增长10.3%,扣除价格因素实际增长11.4%,农村居民人均纯收入达到10675元,比上年增长10.4%。城镇居民收入的不断提高,带动住房需求稳步增长。（数据来源：天津统计信息网） 1.4 固定资产投资及其增长率 近几年天津市社会固定资产投资额一直快速增加。2009年天津市全年全社会固定资产投资突破5000亿元，达到5006.32亿元,比上年增长47.1%,为近18年来最快增速，其中城镇投资4700.28亿元, 比上年增长47.4%。投资对经济的拉动效应明显增强。（数据来源：天津统计信息网） 1.5 人均住房面积 到2008年年末,天津市城市居民人均住房建筑面积达到28.53平方米,比07年提高了1.44平方米。随着居民收入的增加,居民居住条件将继续改善,人均住房面积也将继续增加。 1.6 相关政策 1.6.1土地政策 时间 颁布方 关键内容 2009-02-01 中央1号文件 进一步提出要建立健全土地承包经营权流转市场。 2009-02-16 建设部 将研究制定《公共租赁住房指导意见》，总结各地通过发展公共租赁住房等方式解决“夹心层”住房问题的经验，明确公共租赁住房建设标准、供应对象及相关政策。 2009-03-05 温家宝总理政府工作报告 支持居民购买自住型和改善型住房的信贷、税收和其他政策，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。 2009-04-16 国务院常务会议 提出要稳定住房、汽车等大宗消费。 2009-05-27 国务院 发布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，决定保障性住