[哲学]资产评估的基本方法.ppt

折现率 折现率：当前现金与未来现金的换算比率。 当前价值 一年后价值 （现值） （将来值） 1 1×（1+10%）= 1.1 1/(1+10%) 1 资本化率：未来永续性收益折算成现值的折现率。 折现率=无风险报酬率+风险报酬率 例 某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率为10%.确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值 。 （1）永续经营条件下的评估过程：　　①确定未来5年收益额的现值。　　=12×0.9091+15×0.8265+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209　　=49.2442（万元）计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。 ②将第六年以后的收益进行本金化处理，即（14/10%）=140（万元）③最后，确定该资产评估值：　　49.2442+140×0.6209=136.17（万元）（2）50年的收益价值评估过程：评估值=49.2442 + 　　 =49.2442+85.7351　　 =134.98（万元） 思考题 一对准新婚夫妇,看中一套120平方米,总价为60万的三居室,面对一边是房价呼呼上窜,一边是银行的加息声不绝于耳,楼市调控的频频出拳,让一对新人陷入了买房还是租房更为划算恶的困惑中.于是两人在某天来请教作为房产专业人士的您,两人将自己的财务状况详细告知: 1.两人现有20.4万现金. 2.每月可自由支配3700元的闲钱 您根据此夫妇的条件并结合所看重的房产,罗列了房产商的要求和房屋市场的现有情况. 买房: 1.需要向开发商首付30%,余款办理商业贷款,分15年还清 2.开发商给予房贷者现有利率的7.83%的基础上优惠15% 3.购得房屋还需支付2%的契税和2%的物业维修基金.  租房: 1.租房房租每月1000元 2.若租房可将现有20.4万元用于15次1年期的定期存款,复利计算,存款利率为3.6% 3.每月除去房租后的剩余自由资金存入银行,单利计算,平均利率3.6% 现在根据以上条件请您给予最合理的选择： 1.买房还是租房 2.什么情况买房更划算,什么情况下租房更划算 3.15年后房价上涨到多少后,买房等于租房 4.哪类人群适合租房  * * 第二章 资产评估的基本方法 一、市场法 市场法：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接对比或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法。 （一） 市场法的基本前提 1）? 要有活跃的公开市场。 2）? 公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 注： 可比性：第一，参照物与评估对象在功能上具有可比性；第二，参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性；第三，参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度的时间范围内。 （二）? 市场法的基本程序 第一，?? 选择参照物：具有可比性，三个以上。 第二，?? 选择比较因素：资产功能；资产的实体特征（外观、结构、役龄）和质量（工艺水平）；市场条件（交易批量、交易动机、交易时间）；房地产的地理位置，机器设备的制造厂家等。 第三，?? 指标对比，量化差异 第四，?? 调整量化的对比指标差异，得出评估值。 第五，综合分析 ：平均 具体评估方法：直接比较法和间接比较法。 1. 直接比较法（参照物与评估对象基本相同） (1) 现行市价法：评估对象本身具有现行市价或与评估对象基本相同的参照物具有现行市价。 (2) 市价折扣法（交易条件差异，如快速变现）： 资产评估价值=参照物成交价×（1-价格折扣率） （三）市场法的具体评估方法 (3) 功能价值类比法（功能差异）： a．? 生产能力比例法： 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力） b．? 规模经济效益指数法： 资产评估价值=参照物成交价格 ×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）功能价值指数 (4) 价格指数法（时间间隔） 资产评估价值=参照物成交价格×价格调整系数 价格调整系数：物价指数的不同表示方法。 (5) 成新率价格调整法（新旧程度差异） 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率） 注：成新率=资产尚可使用年限/（资产已使用年限+资产尚可使用年限） 2. 类比调整法（参照物与评估对象类似）： （1）市场售价类比法： 资产评估价值=参照物售价 ×功能差异修正系数 ×… ×时间差异修正系数 （2）成本市