[工学]10 管理工作实施.ppt

第10章 10.1 管理机构的组建 物业企业对设备设施管理工作所设的组织机构称为工程部，其工作目标有二：一是通过专业化的管理不断提高物业环境品质；二是通过严密的组织系统，分层/分工负责，严格控制成本，实现经营目标。 10.1.1 机构组建要求 物管工作是一项技术性很强的工作，不能以行政为主导，而应以技术为指导实施管理。具体要求是： [1] 管理幅度宜大，管理层次宜少。 管理者能直接有效地领导的下属数量被称为管理幅度。组织中从最高主管到具体工作人员之间的不同层次称之为管理层次。 影响管理幅度的因素主要有：工作能力、工作内容和性质、工作条件、工作环境等。 管理层次的多少 主要受组织规模和管理幅度的影响。 管理层次与组织规模成正比，与管理 幅度成反比。 对于物管工作而言，管理层次不宜4层；一个主管直接控制的下属人数最好为10~20（技术员）和30~50（工人）。 [2] 行政人员宜无，技术人员宜多，总人数宜少。不了解物业设备设施专业知识的专职行政人员在设备管理部门很难开展工作。高质量的物管工作必须强调技术专业性。并在技术人员之间，强调 专业融合，大力培养和使用一专多能的 技术工作人员。在具体的工作方式上，宜多采用“集体管理”、“参与管理”及“走动管理”方式，最终实现良好的物业环境品质。 提倡各种物业设备设施实现自动化、智能化控制和运行，提高设备设施运行效率，减少人工耗费。 [3] 管理工作的重点和目标明确。 物业设备设施管理的首要工作是管“物”，而非管“人”，始终应把保持良好物业环境品质放在第一位，物业水、暖、电等设备设施的运行效果能够获得尽可能高的满意率（国外满意指标100%，国内可通过80%、90%、95%，逐步达到）；其次是加强和改善各种物业设备设施的维护保养工作，努力提高设备的有效利用率和设备的完好率。 设备的有效利用率=设备有效工作时间/（设备有效工作时间+设备停机或无效工作时间） 设备的完好率= 设备的完好台数/设备总台数 上二式中，工作时间通常以一年内或考核期内的台数计。 10.1.2 机构设置模式 物业管理企业设备设施管理部门的机构设置应体现部门经理负责和主管工程师业务领导相结合的原则，根据公司的组织形式、管理物业的种类、设备的种类，其结构方式主要有2类：大型物业公司工程部和物业公司管理处工程部（组）。 （1）大型物业公司工程部的机构模式 （1）大型物业公司工程部的机构模式 （2）物业公司管理处工程部（组）的机构模式 10.1.3 人员编制参考标准 1）多层住宅物业管理人员的定额标准 按每万m2配置3.6人（不含车辆管理人员）。具体见P324表10.1。 2）高层住宅物业管理人员的定额标准 按每万m2配置7.5~7.8人（不含车辆管理人员）。具体见P324表10.2。 10.2 部门与岗位职责 物业设备设施的管理质量很大程度上取决于从事管理工作的每个部门（班组）、每个岗位的职责是否划分明确。典型小区物管工程部、工程部各班组的主要职责见P326表10.4，各级工程技术人员的岗位职责见P328表10.5。 为促进日常维护工作质量不断提高，并保证设备良好运转，对维修效果 要进行必要的考核。考核主要分3个方面进行： [1] 每月由于设备突然故障，中断生产的时间和整个生产时间之比。在设备条件和管理较好的情况下，该比值为4%~8%,此项考核的目的是为保证设备的连续运转。 [2] 每月维修部门预防性维修的小时和维修工作总小时之比。管理较好时应在 70%左右，此项考核目的是为了保证设备长期稳定性运转。 [3] 每月维修工作中必须控制好维修控制配件的费用，提高维修人员的效率，一般以维修的直接费用占总花费10%左右为正常。可以将这方面和维修人员的工资及荣誉挂钩，以促进工作。 10.3 管理人员的素质与培养 物业设备设施管理人员是从事物业各种配套设备设施的安装、调试、运行维护、维修等工作的各级技术员工，他们需要具备建筑电气、给排水、电梯、中央空调、楼宇自动化等多种设备的知识、技术或技能，是一种复合型技术人才，这种人才的培养和成长具有自身的独特特点。 10.3.1 物业设备管理人员的结构 物业设备设施管理人员的结构随物业企业规模、所管辖物业的种类及配套设备的种类和数量等不同而不同，大体有3种形式。 1）分散型结构 对于大形物业管理企业或高层商贸大厦、综合写字楼或星级酒店，技术人员负责管理的楼宇配套设备设施数量大、品种多、技术先进，有的还对环境有很高的 要求，企业在能够控制管理成本，保证 服务质量的前提下，可完全按技术类型分工配合各级专业技术员工，一般分工结构如P330图10.3（a） （下屏） 。 2）集中型结构 对于小型物业企业或多层住宅小区，技术人员负责管理的楼宇设备设施数量少、技术难