[工程科技]Chapter04-房地产评估.ppt

资产评估实务——房地产评估 陈黎明 中国农业大学经济管理学院 2005年11月 房地产评估 房地产概述 一、土地与土地使用权 二、地租与地价 三、房地产及其特性 四、房地产评估原则 五、房地产评估程序 房地产评估 房地产价格 一、种类 二、影响因素 房地产评估 收益法 一、思路 二、要素 三、计算公式 收益法 收益法 收益法 房地产评估 成本法 一、基本思路 二、土地评估 三、新建房地产评估 四、旧建筑物评估 成本法 成本法 房地产评估 剩余法 一、基本思路 二、计算公式 三、操作步骤 剩余法 房地产评估 市场法 一、基本思路 二、计算公式 三、操作步骤 市场法 房地产评估 基准地价法 一、基准地价 二、基本思路 三、估价程序 房地产评估 路线价法 一、含义 一、含义 一、含义 二、计算公式 三、操作步骤 四、路线价法则 路线价法 综合练习 综合练习 综合练习 The End § 4.5 将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估土地价值。 又称假设开发法、倒算法。 适用范围： ——待开发土地的估价。 ——将生地开发成熟地的土地估价。 ——待拆迁改造的再开发地产的估价。 § 4.5 土地价值P = 预期房地产价值A – 项目开发成本B – 投资利息C – 开发商合理利润D – 正常税费E 基本公式 实际估价工作中，常用的具体计算式。 土地价值= 房屋的预期售价–开发建设成本–利息–利润–税费 § 4.5 开 始 01 调查被评估对象基本情况 02 确定最佳开发利用方式 03 预测房地产售价 04 估算各项成本费用 05 确定开发商合理利润 06 估算土地价格 结 束 调查土地限制条件，位置，面积和形状、地质状况、基础设施状况等，城市规划，该地块权利状况等。 开发建筑成本费用；专业费用；预付资本利息；税金；房地产租售费用。 包括用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、装修档次等。 § 4.5 应用举例 [例题] 有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 {单位地价8912元/平米，楼面地价3565元/平米} Ch 04 房地产评估概述 房地产价格 市场法 成本法 收益法 剩余法 基准地价修正法 路线价法 § 4.6 基本思路 操作步骤 计算公式 § 4.6 依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。 又称交易实例比较法、现行市价法。 适用范围： ——只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。 § 4.6 房地产评估价值P = 可比交易实例价值P’ * 交易情况修正系数A * 交易日期修正系数B * 区域因素修正系数C * 个别因素修正系数D A=100/(*)=正常交易情况指数 / 可比实例交易情况指数 B=(*)/100=评估基准日价格指数 / 可比实例交易时价格指数 C=100/(*)=待估对象所处区域因素条件指数/可比实例所处区域因素条件指数 D=100/(*)=待估对象个别因素条件指数 / 可比实例个别因素条件指数 § 4.6 开 始 01 交易资料收集 02 可比交易案例确定 03-1 因素修正-交易情况和日期 03-2 因素修正- 区域和个别 03-3 因素修正-容积率和使用期 04 估算房地产价值 结 束 容积率修正系数E= 待估宗地容积率修正系数 / 可比实例容积率修正系数 特殊情况中的交易需要修正到正常交易 使用年期修正系数F= (P/A,r,m) / (P/A,r,n) § 4.6 应用举例 [例题] 有一待估宗地G，容积率为1.1，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下表(成交价单位：元/平米)。 试根据以上条件，评估该宗地2002年的价值。{628元/平米} 宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 A B C D E F 时间 地价指数 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 100 103 107 110 108 107 112 700 容积率 地价指数 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 128 125 120 115 110 10