[工程科技]上海万科白马花园二三期开盘方案.ppt

新闵板块公寓项目成交统计 新闵板块公寓项目成交价格统计 2006年新闵板块公寓项目成交统计 2006年板块内供求比较 产品类型需求 此次晨报广告主推花园洋房，加之现场销售的宣传与引导，广告后客户对于花园洋房的需求有较大幅度的提高。 区域来源 闵行和长宁的客户量有明显增加，闵行客户占到了总体一半以上，长宁客户也有11%的来访量。其他各区变化不大。 晨报广告后（2006.4.13~2006.4.18）客户总结分析 产品类型需求 以上的户型需求涵盖了洋房和公寓。 广告后询问联体别墅和花园洋房客户大量增加，部分联体别墅客户通过现场销售的解说引导，需求逐步转向花园洋房的一至三层或公寓复式。 晨报广告后（2006.4.13~2006.4.18）客户总结分析 总价需求 虽然广告带来的大户型需求的客户增加，但这些客户的购房预算仍然十分有限，说明本案的地块条件及产品特性所决定了的本案的客户层次主要是中等偏低地阶层。因此价格的控制是十分重要的因素。 晨报广告后（2006.4.13~2006.4.18）客户总结分析 电话回访总数：101组 回访101组客户中，67组无意向，24组一般意向，10组为较大意向客户。 累积客户中近70%的客户流失，其主要原因在于绝大部分流失的客户都是在05年9月-06月2月之间来访的，时间较长。 近期来访的客户相对意向都比较明确，但这些客户大部分都在观望和比较之中，价格是这些客户判断比较的重点。 回访客户总结分析 意向客户分析 剔除无效客户，对33组意向客户进行重点分析。需求公寓的有26组，花园洋房的有6组。 回访客户总结分析 洋房客户有60%选择了5400-5600着一价格区间，普遍客户所接受的价格上限基本不超过5700。这与目前洋房的示范单位还未开放，客户对洋房的不甚了解有关。 数据显示：公寓客户的需求价格区间基本集中在4700-4900，能够接受的价格上限是5200。 回访客户总结分析 项目现状分析 市场竞争分析 我们的策略 开盘方案 白马花园06年整体策略方案 产品评估 客户分析 100% 100% 85套 12376.23m2 总计 15% 13套 205.86-224.37m2 21% 6% 5套 160.66-176.91m2 复式 17% 14套 144.92-146.95m2 36% 31套 131.73-138.09m2 60% 7% 6套 129.27m2 三房二厅二卫 12% 12% 10套 106.7-116.03m2 三房二厅一卫 7% 7 % 6套 102.13m2 二房二厅一卫 所占比重 所占比重 套数 面积 房型 我们的公寓产品 面积在130 m2以上的大三房和复式占到了总体的81%，二房和小三房仅占19%，产品供应与客户需求严重错位。 《上海康城》 社区配套最全、促销手段最猛烈，中等价格，历年销售量最大 公寓竞争对手 近期销售走势： 《上海康城》 05年2、3季度推订较多； 近期成交量仍然较小； 平均季度成交55套； 4月底或5月初开盘，预计会采取颇具冲击力的促销手段。今年新增供应量约10万平米 成交价格持续下跌 公寓竞争对手 我们的花园洋房产品 100.00% 100.00% 144 18643.9 　 总计 11.11% 16 159.4-159.96 1F（南入口） 22% 11.11% 16 153.96-154.38 1F（北入口） 四房二厅二卫 11.11% 16 126.71-130.5 4F（南入口） 22.22% 32 130.5-135.32 3F 11.11% 16 135.35-139.14 2F（南入口） 56% 11.11% 16 140.05-143.5 2F（北入口） 三房二厅二卫 22% 22.22% 32 96.12-98.88 4F/5F 二房二厅一卫 比重 比重 套数 面积 楼层 户型 花园洋房的产品配比与客户需求基本吻合。 目前积累的洋房客户对产品的了解程度有限，仍需要一定时期的引导。 花园洋房竞争对手 《同润加州》——区域中最为的独特产品 加洲风格洋房，完美的现场实景，地区公寓最高价； 近期销售走势：? ? 《同润加州》 价格下跌 幅度趋缓 成交量近期有所回升； 平均季度成交30套； 年底将推出最后一批2万平米现房房源； 花园洋房竞争对手 项目现状分析 市场竞争分析 我们的策略 开盘方案 白马花园06年整体策略方案 产品评估 客户分析 我们策略： 短期由于我们公寓定位严重脱离市场和南都的前期阴性影响，应该以万科+花园洋房来调整项目的形象，辅助以一定的价格优势来切入市场，取得初步的市场认可； 之后随着现场的实景形象逐步的落成，大盘的规划、配套、社区品质逐步明确，来逐步拉升价格； 9月份以后以完