[经济学]土地使用权评估.ppt

1、基准地价;政府按照城镇不同的土地级别或均值区段分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用权和平均价格。 1）特点：a、是一个区域性的平均地价 b、是各类用地的平均地价 c、在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格 d、土地单位面积的价格 2）作用：a、反映地价水平和变化趋势，为政府制定管理措施和投资者进行投资决策提供依据 b、为国家征税提供依据 c、是进一步评估宗地地价的基准 d、是制定协议出让国有土地使用权的最低标准 一、基准地价修正法的含义 是指利用城镇基准地价和基准地价修正表等评估结果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件与区域内的平均条件相比较，并对照因素修正系数表选取适宜的修正系数对基准地价进行修正，进而求得待估宗地在估价期日的价格。 宗地A为临街地，临街深度为17.5米；宗地B为临街地，临街深度为13.5米;宗地C为临街地，临街深度为3米；宗地D为临街地，临街深度为7米;宗地E为临街地，临街深度为11米.求其评估值 五、应用举例 有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为3000平方米，建筑容积率为3，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平方米，转业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入，该写字楼建成后即出售，预计售价8000元/平方米，销售费用为楼价的4%，销售费率为楼价的6.5%，当地银行贷款利率为6%，开发商的要求的投资利润率为20%，求总地价。 §5.6 基准地价修正法 一、基准地价修正法的含义 二、理论依据 三、适用范围 四、估价步骤 五、应用举例 二、理论依据 利用代替原理，具有相似条件和用途的土地，应当具有相似的价格。 三、适用范围 1.具备基准地价和相应修正体系成果的城镇土地估价。 2.用于快速方便的评估多宗土地的价格。是对市场法变形、量化及系统化后的一种估价方法。 3.该方法估价的精度与基准地价及修正体系的精度密切相关。 1 2 3 4 收集、整理当地的土地定级评估成果资料 确定修正系数表 调查宗地底价影响因素的指标条件 土地开发程度差异修正 四、估价步骤 5. 6. 7 8 确定待估宗地的因素修正系数 对于出让或使用年期不一致的土地进行年期修正 对时间因素进行修正 对其他因素进行修正 四、估价步骤 9 确定宗地地价 四、估价步骤 五、估价公式宗地价格=基准地价X(1+K)X使用年期修正系数X期日修正系数X容积率修正系数 §5.7路线价法 一、基本概念 二、估价步骤 三、应用举例 理论依据 基本概念 是指面临特定街道、接近性相等的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数块土地的平均单价并附设于该街道上，此单价称为路线价，再配合深度指数表，用数学方法算出临接该街道的各宗地价格的一种估价方法。 ①土地价值随其远离街道距离的增加而递减 ②相同深度的宗地，其价格又因其形状、面积的不同而不同。金角、银边。 一、基本概念 宗地价格=路线价深度指数宗地面积修正额 宗地具有某些特殊条件，如：街角地、两边临街、三角形地、梯形地、不规则地，还要进一步修正。 计算公式 一、基本概念 ①只适用于城市商业路线段的土地价，尤其对于城市规划现整的宗地更加适合。 ②适合于土地管理、课税、征地拆迁或其他需要对大量土地同时进行估价的场合。 ③要有较多的实例，且土地市场要规范。 适用范围 一、基本概念 1.划分路线价区段 2.设定标准深度 3.确定路线价 4.制作深度指数表 1。大致相等的地段划为同一路线价区段。 2一般以一街廊长为一路线价区段 3 。繁华路线要划分的更细，一条街的两侧，繁华度不同，应划分为两个路线价区段。 通常以路线价阶段内、临街各宗地深度的众数为准。 路线价是设定在街道路线上标准地块的单位地价。通常是同一路价区段内若干标准地块单位地价的平均数或众数。 宗地随临街深度的差异的变化程这种随深度变化而引起的相对价格关系。 二、估价步骤 5制作其他修正率表 6计算宗地价格 对不同形状，不同宽窄的地块进行修正。 宗地价格=路线价X深度指数X宗地面积+修正额(或者X修正系数) 二、估价步骤 三．应用举例 某路线价区段，标准深度为18米，路线价为1000元/平方米，待估临街各宗地情况、临街深度指数见下表，各宗地宽度都为6米，计算各宗地的评估值？ 40 100 110 120 125 130 指数（%） 18以上 16-18 12-16 8-12 4-8 4米以下 深度（米） 2、选取可比实例 1、土地用途相同 2、价格类型相同 3、区域条件相同或相近 4、交易日期接近(最多不超过5