清枫园房产评估报告方案.doc

致 委 托 方 函 王恒先生： 根据委托，我们对位于天津市西青区中北镇大地12城小区清枫园21栋17楼2号物业进行了评估。估价目的为委托方确定估价对象价值提供参考依据，经过市场调查和实地查勘，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《房地产估价规范》及其他相关法规，选用收益法进行了评定估算。中北镇大地12城小区清枫园21栋17楼2号物业建筑面积为96平方米，用途为居住。估价时点：2011年6月17日。 本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用适宜合理的估价方法，在认真分析现有的资料基础上，经过测算，结合估价经验与影响房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象与估价时点可能实现的市场价值取整为人民币1139640元（大写：人民币壹佰壹拾叁万玖仟陆佰肆拾元整），平均单价为11871.25元/平方米。估价结果依据及有关说明，请详见《估价结果报告》。估价报告的使用期限为一年，从2010年 6月13日至2011年6月17日结束。 天津城建房地产土地评估有限责任公司 法定代表人：范宝芬 二零一一年六月十七日 估 价 师 声 明 我们郑重声明: 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系, 也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准ＧＢ/Ｔ50291-1999 《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.注册房地产估价师唐文锋、田勇、马立君、王恒、王治奇于二零一一年六月十四日对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，并对查看的客观性、真实性、公正性承担责任。本估价报告的估价时点为二零一一年六月十七日，经委托方介绍及估价人员确认估价对象在估价时点的状况与在完成实地查看之日的状况一致。但未进行实地测量，报告内所载面积均以委托方提供证明材料为依据。如日后有关部门能确定其具体面积数，应以其数据为准，估价结果也应做相应调整。 6.是否有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。 国家注册房地产估价师签章: 2011年 6月 17 日 房地产估价的假设与限制条件 （一）本次估价的假设前提 我们评估的是估价对象的现实市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设： 本项目估价是以估价对象产权合法、工程质量合格、并按现时房地产市场正常交易为假设前提。 本估价结论以天津市有关房地产的政策、法规在报告有效期内无实质性的变化；天津市房地产市场行情在报告有效期内理性发展，不发生重大波动为假设前提。 本估价报告的房地产市场价格，是在估价时点时正常的经济环境及正常的房地产市场价格基础上的估算价格。 本估价报告以估价时点时估价对象状况与现场查看之日时完全一致为假设前提。 （二）未经调查确认或无法调查确认的资料数据 1、委托方提供的《国有土地使用证》、《委托说明》是此次估价的重要依据，我们对委托方提供的有关情况和资料进行了必要的核查，无理由怀疑委托方提供的情况和资料的真实性。 2、估价人员对估价对象的现场查看限于其外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖，非暴露及难于接触到的部分进行查看的责任，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。 （三）估价中未考虑的因素及一些特殊处理 1、本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点市场状况以及估价对象而言，并未考虑市场价格波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在使用本报告的结果时应予以充分考虑。 2、本报告书未考虑委托对象设定的任何担保及他项权、被转让或出租及任何债务、债权存在的情况。 3、本估价结论未考虑房地产产权交易时应向国家缴纳的税费，如须转让，应按国家有关规定办理。 （四）本报告使用的限制条件 1、本房地产估价结果有效期为一年，在报告有效期内，如果房地产的作价标准或经济政策等发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响时，应重新进行估价。 2、本报告估价结果仅作为委托在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 3、本评估报告有天津市城建房地产土地评估有限公司负责解释。 估价结果报告 估 价 结 果 报 告 书 估价委托人：王恒 估价机构 估价单位:天津市城建有限责