资产评估2final.ppt

提问 第四章 房地产评估(P93) 第一节 影响房地产价格的因素(P94) 一、一般因素 1.社会因素 人口素质、数量、家庭规模、政治安定状况、社会治安状况、城市化状况及公共设施的建设状况。 2。经济因素 经济发展状况、储蓄及投资水平、财政收支、金融状况、物价、工资及就业水平、利率等。 3。政策因素 土地政策、住房制度、税收政策、城市规划、行政隶属变更、交通管制等。 二、区域因素 住宅----周边环境、配套设施、交通、商业网点、离市中心距离等。 商业区---顾客购买力、临街状况、繁华程度、道路交通等。 工业区---与关联产业的位置关系、道路交通、劳动力市场的供求关系、与生产紧密相关的气侯、地质、水文条件。 三、个别因素 1。土地的个别因素：位置、面积、地势、地质、地面坡度、临街状况、土地形状。 2。房屋建筑的个别因素 外观、楼层、朝向、结构、施工质量、环境质量等。 课堂讨论 1.试分析导致我国房地产价格过高的主要原因。 2.房地产价格过高对国家经济发展有何不利影响？ 3.如何有效调控房地产价格？ 第二节 房地产评估方法 一、市场比较法（P107） 适用前提:必须存在类似的房地产交易实例,具有活跃市场的交易型住房或用地,如:房地产开发用地、商品住宅、公寓、别墅、写字楼、商场等。 评估程序(109): 1。收集交易案例及相关数据 2。选取可比实例 3。建立价格可比基础（统一付款方式、统一化为单价、统一货币单位、统一面积单位） 4。因素修正 （1）交易情况 （2）交易日期 （3）区域因素 例：土地等级 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 级差系数10.6 8.16 6.27 4.83 3.71 2.86 2.2 1.69 1.31 ---- 若土地面积为250平方米,征用郊区土地平均每平方米350元土地开发费平均每平方 米100元,估计该地处于第三级,试估计该地的价格. 解: 该土地的价格估计值=250(100+350×6.27)=573625(元) (4)个别因素修正 可比实例的土地形状、临街状况、朝向、 层次、设施、容积率、土地使用年限和土地使用面积 A。 容积率修正 容积率=建筑面积/土地面积 容积率修正例 容积率 0.1 0.4 0.7 1.0 1.1 1.3 1.7 2.0 2.1 2.5 修正系数0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.2 1.6 1.8 1.9 2.1 假定参照物的容积率为2.1, 评估物的容积率为1.7,参照物单价为5000元,则评估物的单价评估值为5000×1.6/1.9=4210.53(元) B。 土地使用年限修正 K=（P/A，r,m)/(P/A,r,n) m:待评估对象的剩余使用年限 n:可比实例的剩余使用年限 例：评估对象土地权剩余年限为30年，参照物土地使用权剩余年限为20年，假设折现率为8%，则土地使用权年限修正系数 K=（P/A，8%，30）/（P/A，8%，20） =1.1466 第四章补充例题 1．某可比实例建筑面积为80平方米，位于顶层，朝向为西，剩余土地使用权年限为60年，成交价为4600元/m2。待估对象位于六层楼2楼，朝向为南，土地使用权年限为50年，折现率为8%，楼层、朝向修正系数见以下表格，若不考虑交易情况修正、日期修正和区域因素修正，试确定该房地产的价格。 解：待估房地产的价格 =4600/（1-4%）/（1-2%）×（1+2%）×（P/A，8%，50）/（P/A，8%，60）=4929.58（元） (5)决定最可能价格 Pi=用参照物i的调整价 例1: 解: A B C D 交易对象 交易情况 0% -2% -3% 0% 交易日期 6% 7% 12% 10% 区域因素 100 88 108 100 个别因素A 100 100 100 100 +2% 个别因素B 0.9659 - 0.9659 – 例2：（P113-115） 二、收益现值法(P115) (一) 计算公式 基本公式： 1。年净收益相等 有限期 P=A（P/A，r,n) 无限期 P=A/r 2. 年净收益若干年后相等 有限期 无限期 3.预知未来若干年的收益及若干年后的价格的公式 :第n年末的价格 例 目前的不动产市场不景气，但预测3年后会回升，现