4杭州项目都市综合体交流文件(090816调整版)王笑.ppt

交 流 宗 旨 分析负面案例，提供探讨素材 二、项目前期策划 二、项目前期策划 2.1 分判界面划分 2.2 机电系统容量确定 2.3 材料及设备选择 2.4 施工总承包单位选择 2.2.2 给排水条件的调整，例如： （1）中央百货设计中增加了较多卫生间，排水条件困难。 （2）二楼新增的咖啡店借助一楼爱玛仕的吊顶空间排水， 影响：给排水条件的不断调整导致结构后期开洞增多，局部管线高度调整。 2.2.3 空调条件的调整，例如： （1）地下一层的餐饮租户排油烟问题考虑不足。 （2）地下一层的太兴烧烤新风和排风量不满足租户要求。 影响：空调条件的不断调整导致管道井排布困难，施工难度增大。 参考意义：项目前期规划、设计过程中，需对同类项目同类租户进行充分调研；工程要加强与招商、设计的沟通，在设计时尽可能接近实际使用状况。 参考意义： 招标前，要进行充分的技术论证，不能过于依赖设计院。 对相应材料和设备的档次、质量、当地市场的应用状况应进行深入了解。 三、项目实施阶段管理 三、项目实施阶段管理 3.1 进度管理 3.2 质量管理 3.3 技术协调 3.4 租户协调 3.3.3 技术协调： 案例：精装修标高控制 问题：机电管线、卷帘、装修标高冲突 参考意义： （1）装修设计应先行，尽量与机电设计同步。尽早划定装修范围及确定装修标高要求。 （2）将防火卷帘纳入机电管线综合范畴。 （3）防火卷帘单位应结合装修标高尽早完成卷帘钢架的安装工作。 3.3.3 技术协调： 案例：精装修标高控制 3.4 租户协调： 指导工程、发展、租务协调工作：租户分类与两个流程 租户分类： 结合工程技术条件，将租户分为A、B、C三类 两个流程： （1）店铺技术条件审批流程 （2）商铺设计、工程变更审批流程 3.4.1 结合工程技术条件的租户分类： A类租户：零售店铺。合同工程技术条件为范本，严格按照原设计。 如：SKAP、欧时力、百丽等。 B类租户：半主力店和餐饮。确认书或者合同签署之前初步完成技术条件协调。签约后如需更改，执行租户设计及工程变更审批流程。 如：百思买、NOVO、苏浙会、大食代美食广场等。 C类租户：主力店和大牌租户。无论合同是否签署，租赁技术条件均可协商与调整，业主全程配合租户设计。 如：CENTRAL百货、影院、OLE超市、冰场 、LV等。 3.1.1 进度计划的制定 （1）设计进度、合约谈判及租户需求均会影响工程进度，业主开发进度计划应由工程、发展、合约及租务等部门共同制定。 （2）计划制定完成后，工程、发展、合约、租务应每月对计划进行回顾，并进行动态调整，同时制定纠偏措施。 （3）业主开发计划与总包施工进度计划之间要留有余地，以免因施工延误造成被动局面。 （4）总包施工进度计划编制完成后，应编制以季、月、周为单位的细分进度计划。 杭州项目情况简介 项目前期策划 项目实施阶段管理 进度管理 质量管理 技术协调 租户协调 3.1.2 进度计划的监控及预警 杭州万象城开工至今，已编制了A~E共计5版进度计划。 施工进度的滞后，导致计划指导意义不强。 参考意义： （1）考虑建立进度预警机制，以周计划、月计划、季度计划为控制依据，当进度滞后超过预警值时，采取对应的措施，避免出现“温水煮青蛙”的情况。 （2）若周进度滞后超过5%，召集总包项目领导，分析原因，制订解决方案。 （3）若月进度滞后超过5%，发文总包公司，要求其领导关注并解决。 （4）若季度计划滞后超过5%，要求总包公司派领导至现场驻点解决问题。 杭州项目情况简介 项目前期策划 项目实施阶段管理 进度管理 质量管理 技术协调 租户协调 案例： 杭州万象城地下室施工阶段，一个区块（4区）进度滞后，因无进度预警机制，对此区块进度滞后认识不够，导致此区块进度一再滞后，对整体项目进度造成极大影响。 杭州项目情况简介 项目前期策划 项目实施阶段管理 进度管理 质量管理 技术协调 租户协调 杭州项目情况简介 项目前期策划 项目实施阶段管理 进度管理 质量管理 技术协调 租户协调 08年4月份4区块 08年6月份4区块 杭州项目情况简介 项目前期策划 项目实施阶段管理 进度管理 质量管理 技术协调 租户协调 08年8月份4区块 08年10月份4区块 3.2 质量管理 案例一： 地下室柱加固：地下室柱在结构验收时发现部分柱强度达不到设计等级，后经过扩大取芯，发现此种情况较普遍，需要进行专门加固。 后浇带加固：后浇带的钢筋连接达不到设计强度，该使用套筒连接的未用套筒连接，部分焊接强度也达不到要求。