五星阳光可研报告.doc

“五 星 · 阳 光” 项 目 可 行 性 报 告 四川江油五星投资（集团）有限公司 二〇〇九年七月十六日 目 录 第一章、 公司简介及五星?阳光项目总体概况 一、公司简介 二、项目概况 第二章、市场分析 一、市场供求状况的前景分析 二、市场供求及其发展趋势分析 三、项目定位 四、市场定位 第三章、投资估算及筹资计划 一、项目成本估算 二、项目效益预测（详见项目销售计划表） 三、投资来源及资金筹措计划 第四章、项目设计、施工、监理单位简介 一、设计单位简介 二、施工单位简介 三、监理单位简介 第五章、项目评价 四川江油五星投资（集团）有限公司 关于“五星?阳光”项目的可行性论证报告 第一章 公司简介及五星?阳光项目总体概况 一、公司简介 四川江油五星投资（集团）有限公司，是由成立于1999年7月的 “四川江油市五星房地产开发有限公司”于2004年6月经工商部门变更登记成立的。公司注册资金1000万元，注册地址:江油市新华中路279号，法定代表人:林顺才(男，50岁，大专文化，建筑工程师，2003年3月，当选为江油市第十届政协委员)。公司现具备房地产开发三级资质等级，年开发能力15万平方米，是集房地产开发、物业管理、销售：建筑材料、五金、交电、住宿、餐饮、洗浴、KTV歌城、演艺为一体的民营企业。 房地产开发业务是成立集团公司前本公司的主要经营项目，公司先后承建、代建和开发了江油市人寿保险公司、江油岳家桥小区、江油工业技工学校(含教职工宿舍楼)所属工程、江油中坝磷肥厂等建设项目，竣工面积达80000平方米。2000年至2002年收购破产企业原江油市饮食服务公司、江油电影公司及地产，取得开发权的土地39.28亩。建成商住楼《江油临江小区》、《江油五星花园小区》及《江油五星福苑小区》，累计房屋开发建设面积：82000平方米，工程合格率为100%，销售房屋100%。 公司下设： 一、四川江油五星投资（集团）有限公司诗城大酒店 诗城大酒店是按四星级标准投资兴建的集住宿、餐饮、洗浴、KTV歌城、演艺为一体的豪华型酒店,酒店总投资1.1亿元,占地24.61亩,层高14层(有大型地下车库),酒店年销售额2000万元,年利润600万元,员工200人,是江油市最重要的对外接待窗口形象单位之一。 二、四川江油五星投资（集团）有限公司绵阳分公司 绵阳分公司成立于2007年12月,主要负责在绵阳城区范围内的房地产开发业务, 分公司有员工15人,目前正在绵阳市兴盛街18号开发 “五星阳光”房地产项目。 三、江油市飞天电影有限公司 公司是独立核算，自负盈亏的独立法人单位，注册资金：317万元，经营范围：电影放映、发行、音像制品经营、租赁。公司经营面积2000㎡。 “飞天电影公司”出资600万元与江油电视台下属公司“江油广视广告公司”共同组建成立“江油市星广电影有限公司” “星广电影”公司经营范围：城市电影放映、电玩、网吧、销售副食、冷热饮食品、饮料、糖果糕点、工艺纪念品等。总投资900余万元,“飞天电影”占股75%,处于绝对控股地位, “星广电影”引进目前国际最先进的2K数字电影放映设备,拥有四个豪华放映厅和观光电梯,能同时容纳400余人观看与国际国内同步播放的必威体育精装版数字电影。 集团公司实行董事会领导下的总经理负责制，设置机构为：董事长、总经理、副总经理、公司办公室、人事部、财务部、市场开发部、策划部、招商部、工程部、采供部、党、团、工、青、妇等内部管理机构。各分支机构职能部门健全完善。公司现有员工265名，目前共有本科以上学历人员36名，专科以上学历人员97名,中级以上职称人员26名。 二、项目概况 “五星?阳光”项目经绵阳市城市规划批准：1、方案规划范围位于绵阳市兴盛街18号，项目总用地面积5974.4m2，计划总开发面积28027.385m2，其中：住宅面积22789.6m2，商业用房1280.4 m2，地下建筑面积3857.38 m2，机动车停车位108个，其中地上停车位31个，地下车位77个，住宅停车数量与居住户数的比率满足30％。建筑高度分别为：1单元18层，54.45m、2单元21层，63.45m，建筑密度24.3%,容积率3，绿地率33.4％。户型主要有：两室两厅单卫、三室两厅双卫等。2、该项目以居住功能为主，兼容商业功能，主要用于超市、零售等。 目前，工程前期准备已就绪，工程设计已完成，经上级行政主管部门审批并核准，证书文件齐全，工程将于2009年11月08日全面开工。建设周期18个月，销售周期15个月(2010年1月至2011年4月)。 （一）项目的特点 “五星?阳光”项目所在区域环境空气质量、声环境质量状况良好，项目周围分布着学校、市场、医院、车站，市政设施完善，医疗、购物、学习、交