清溪2010G074地块可行性分析报告(终).ppt

报告提纲 一、清溪楼市分析 二、竞争楼盘分析 三、市场客户分析 四、本案地块研究 五、最佳利用方式构思 六、地价测算 七、地块财务评价 八、综合经济评价与建议 市场概况 清溪经济实力雄厚，国内最大的IT制造基地之一； 清溪本地人口近4万，外来人口35万，有较大的住房刚性需求； 与深圳、惠州两市接壤，轻轨R4物业接通，深莞惠三市要塞之地。 土地供应 商品房供应 产品类型分析 产品线分析（供应） 产品线分析（销售） 潜在供应 楼市分析小结 一、从土地市场供求关系看，清溪房地产市场发展仍处于初级阶段； 二、2010年以前清溪房价处于低位运行，2010年以后受品质楼盘拉动作用，清溪房价有所上扬，清溪未来房价的提升有赖于品质的带动； 三、从产品类型与产品销售线来看，80-100平米的两房有一定的市场吸纳度，但130-160平米中大舒适型三四房亦存在一定的市场机会点。 四、未来两年时间内，清溪市场潜在供应量逾30万平方米，市场竞争压力巨大！ 整体概况 凤凰花园城 柏丽华庭 虽与清溪高端别墅柏丽花园为临，但容积率高，别墅楼间距较窄，且后期洋房周边环境较差，影响了整个项目品质的提升。 汇景翡翠半岛花园 占地：12万平米 容积率：1.8 总建面：21万平米 项目概况 首批约60套别墅（双拼与联排）现已动工，预计2011年上半年面市 后期洋房预计2011年下半年推出市场 竞争楼盘小结 一、在售项目中丽景名门、盛合新都会属于中心区地段型楼盘，于本项目参考意义不大； 二、在售项目剩余总货量仅400套（花园城剩30套，丽景名门剩90套，盛合新都会剩100套，柏丽华庭剩220套），且均无后续产品开发，因此基本上不与两年之后的本项目竞争； 三、汇景项目与本案一山之隔，且同属市政规划之中央生态区，未来将与本项目直面竞争。 四、南峰项目扼守本项目交通要塞，且颇具体量，将对本项目形成一定量的截流。 上述分析得出：本项目竞争形势不容乐观！ 成交客户来源与年龄分析 成交客户职业与购房目的分析 潜在客户分析 潜在客户分析 地块基本情况 地块基本情况 地块编号为2010G074，地块位于清溪镇三星村，土地用途为普通商品住房，用地面积为59664.70平方米（89.5亩），建筑容积率为≤2.0。 可建设计容建筑面积为119929平方米,其中：按规划要求初步拟定商业建筑面积为5%合计5996平方米，住宅建筑面积95%合计113933平方米。 限高40米，户型比需满足90/70，车位比为100平米计容建面不小于0.6个车位，由此折算需规划716个车位。 规划要求：地块要附设9班幼儿园（2160平米），公共厕所，环卫工人休息室，邮政所，垃圾收集站、10KW开关站。 该地块拍卖时间为2010年11月18日——星期四下午15：00时，土地性质为二类居住用地。土地竞买保证金为人民币2500万。竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后1个月内付清成交价款的50%，6个月内付清余下的50%地价款。 除成交地价款外，竞得方还需另行交付下列税费：契税（成交价的3%）和交易服务费（交易双方各50%，按人民币约10万元折算）。 地块周边详细规划 地块交通、配套与景观 2010G074地块已平整，现状为原生态植被，周围基础设施已达到三通。 交通： 项目位于清溪镇三星村科技路与香山路的交汇处，离老城区10分钟车程，离行政中心区8分钟车程，属于清溪镇郊项目。 项目西面与北面均为城市干道，东面和南面为规划路，目前已有公交车直达本项目，但整个交通体系仍相对不完善； 配套： 项目沿科技路有小型餐饮、菜市场、小型商场和社区医疗服务站，但由于地处镇郊，整体生活配套仍相对匮乏，有待本项目商业进一步完善； 景观： 项目南面为延绵的山脉，自然景观相对较好。 根据清溪镇整体规划，项目地处的青湖片区为清溪正在规划的中央生态居住区；未来片区内工业厂房有望迁移，片区发展潜力巨大。 地块SWOT分析 小结：地块整体质素相对较差，打造中低档产品无法抢占市场份额，打造中高档产品需克服一定困难。 宗地总体规划方案设计 地块位于清溪镇政府卓力打造的中央生态区，建筑容积率2.0，结合清溪房地产市场情况及公司未来战略目标，本项目若想成功开发，地块需按照中高档豪宅标准建造。 宗地总体规划方案设计 初步规划住宅产品类型为为80～180m2/户的普通洋房，平均每套面积约135m2左右；220-340m2/户别墅产品，平均每户面积280平米，规划总户数约800户。商业规划为2层的商业裙楼，一层面积区间为40-80m2/户，平均每套面积60m2左右，二层大商业。 停车位：按照规划要求（100平米计容建面对应0.6个车位），本项目规划停车位数量为716个