【施工方案】金地湾流域操盘文案.doc

什么样的房子才不会跌价Ⅰ？ 金地湾流域“梦回摩纳哥”宽邸样板房推出绝密手记 接连写了几篇评论扔鞋、冤狱、房价、书评、政策的博客文章后，迫切的需要写一篇关于项目的文章，证明我作为金地浦东的营销负责人，还是全心全意为自身项目服务的，而非公众政治评论家，免得公司领导认为我吃家饭，拉野屎，拿着工资，却先天下之忧而忧。也通过这篇文章，给大家看看，房地产开发商的一点营销工作，所用的思考方法和工作手段是什么样的。 湾流域有套“宽邸”新样板房马上就要开放了。“宽邸”是湾流域独有的户型，175平方米左右的大户型公寓，毛坯交房，户型结构可以做成5房，也可以做成4房，还可以做成3房，这种可以根据客户家庭结构、生活习惯而具备调整性的户型，深受客户喜爱。 为了更加充分挖掘这种户型的优点，我们这次将 175平方米的大公寓做成了两房（有点夸张是吧？），以“梦回摩纳哥”为设计主题。从春节前我们就开始讨论户型空间怎么划分、风格怎么确定，由营销提供输入条件，提供目标客户描摹——他们是什么人？什么房子的会令他们心动？房子的什么特点对他们来说是最重要的？他们的感受（喜欢的、厌恶的、敏感的……）？他们生活习惯和方式是什么？除了目标客户描摹，我们还要提供竞争楼盘样板房的照片，还要提供我们营销倾向的样板房照片，更重要的是，还要提供我们的样板房软硬装预算（在金地，样板房的所有投入都算营销费用的）。 设计部根据营销的输入条件，挑选设计公司，将营销语言转换为设计语言告知对方，设计公司设计出概念稿。汇报。项目总、营销总、设计总、市场部首席、设计部首席、设计负责人、工程负责人，还有我，听取汇报（以上排名不分先后），之所以列这么详细，主要是说明一套样板房的成功，绝非是某个人、某个部门，甚至是某个公司的功劳，是大家的），大家提出修改意见，设计公司修改后，再汇报，再修改，再汇报，再修改……有时候软装硬装是一家公司，有时候因为设计部门认为这家设计公司的硬装设计水平或一贯风格符合营销要求，但软装未必，于是还会软装硬装设计分开，软装单独找一家公司负责，这样汇报修改沟通工作就要加倍。这其中，有无数的大小会要开，当然，我们还是很讲效率的，市场不等人，所以，我们经常加班，个中凄惨不足为外人道。 最终样板房设计方案定稿，由成本部招标，开标，谈判，中标的装修公司开始施工，施工过程中，还会按照实际房型结构、实际效果做出修改，有些材料是甲供的，有些材料必须去设计公司指定的地方买，地毯要地毯厂商根据设计图稿现织，墙上的画需要画家手绘上去……硬装成型后，软装公司布置家具，营销做现场标示，还要和现场土建工程师研究看房通道的路线。最后物业保洁，万事俱备只欠我们尊贵的客户来访。媒体信息发布。开放。 怎么样？我们的工作乏味枯燥吧？为了提高文章的可读性，我只把上述工作中的非常小的一点，但是来访客户可能都会注意到的“现场标示”，将它的工作过程给大家做一下展示。 湾流域这套“梦回摩纳哥”为设计主题的样板房，我们认为有3点是需要销售员在带领客户参观样板房的时候，需要特别向客户介绍的（所谓卖点），1、电梯厅。2、客厅。3、主卧。 先说电梯厅。湾流域的“宽邸”是真正的一梯一户，和别的楼盘两部电梯两户人家，平均下来的“伪一梯一户”不同，湾流域的“宽邸”是一梯一层一户，私密性极高，虽然电梯厅是公共部位，有管道井，未来可能还会有物业维修人员出入，但基本上这个电梯厅就跟自己家的玄关一样（湾流域的一期业主入住后，在这里放上了鞋柜和镜子）。因此我们将电梯厅的地面铺装和电梯门套，都选用室内墙地面的材质，墙面的装修风格也和户内保持一致，电梯厅的灯也有意选用室内常用的吊灯形式……，户外电梯厅变成了室内客厅的延伸，变成了户外玄关，和一期有所不同，我们将电梯门朝北开，这样电梯厅的可用性大大增强（当然，同时提升的还有电梯本身的材质，如电梯按钮有了浮雕花纹，电梯按钮有两排，方便坐在轮椅的客户或小朋友按，不过我个人认为用处不大，因为将来客户们入住后使用电梯都是刷卡，10楼客户在电梯内卡一刷，径直就会到10楼，别的楼层去不了，当然，别的楼层客户也去不了10楼）。 牋牋 厅。我希望我的企划公司，可以充分的理解这一点。然后用比较煽情的话语告知客户，但是，她们的第一稿是这样的： ???? 我很生气，跟AE说，什么叫“广告策略”，就是找出目标对象的核心利益点，就是给出承诺。哪怕一块小小的标示牌，都要告诉客户他可以从这个地方获得什么利益点，这个电梯厅的核心利益点，就是公共空间私人化，户外空间玄关化，我们的材质是很棒，但是不是客户最在意的。 于是，企划公司又给出以下文案供我们选择: 文案1：用最昂贵的镶嵌生活（电梯石材门套，升级尊贵感）——主文案后括弧内为辅助文案，下同。 文案2：真正的奢贵不仅在于贵，还在于能时刻体验专属的珍贵。 文案3：世界500强环伺