2014广州奥园城市天地定位报告59页1.ppt

番禺管理人口250万，年旅游人口2200万，其中长隆1300万，为项目提供充足消费人口； GDP、人均可支配收入、社会消费品零售总额、旅游总人数近四年均持续保持10%以上高带增长趋势，2010年迈入高收入国家水平，人均GDP过万美元。经济的稳步高速发展，人民生活水平、消费力稳步提升，为项目提供强劲的消费力。 “五纵四横”干道系统，公交密集，开通的3号线与2016年开通的7号线，佛莞城轨，四通八达、快捷便利交通网络，缩短了与本案的时间距离，扩大了本案的辐射范围。 地处政府重点发展区域——南站番禺新城汉溪、长隆、万博的总部经济CBD商贸区、休闲度假区，周边小区、写字楼、商场、市政配套的迅速发展，为项目的成熟提供了有力的支持。 品牌零售购物：竞争激烈，库存大，品牌折扣市场较好： 目前番禺零售品牌以中档为主，珠宝首饰、男女时装、休闲运动主要集中分布市桥易发商业街、友谊百货、新大新百货、大北路，奥园广场、海印又一城，未来万达广场、天河城等在这一块将进一步完善丰富该部分的品牌业态。随着电商价格优势的冲击，传统零售业态竞争日益激烈； 奥特莱斯经营火爆，天河城奥特莱斯周末大部分两人收银台要排队结帐，零售业绩下滑，库存增大，奥特莱斯能有效应对电商价格冲击。 餐饮：广州人热衷美食，餐饮经营火爆，目前餐饮分布零散，集中主题美食街区有市场空间。新开购物中心餐饮业态将出现相对集中的状态，传统地方餐饮为主，异国餐饮开始快速发展， 休闲娱乐：番禺尚未有标杆性的集中性休闲娱乐街区，该类业态分布较为零散，酒吧、棋牌、水疗、RTV番禺市场基本处于空白业态。 儿童主题类业态：缺乏较集中儿童主题商业体验中心，主要集中在百货、购物中心零星分布； 现场体验业态、目的性特色业态经营火爆，市场空间较大。 形象定位：华南都市旅游、体验商业旗舰 2.4、7号地块意向引进商家形象展示 2.4、9号地块品牌落位 F2 F1 F3 F4 2.4、9号地块意引进商家形象展示 2.4、8号地块品牌落位 F1 F2 F4 F3 2.4、8号地块意向引进娱乐业态商家形象展示 A区（国际一线女装） B区（国内一线女装） C区（内衣） D区 （男装） E区 （综合店） F区 (大淑) G区 （鞋履） H区（牛仔服） 奥园城市天地以专卖店形式打造折扣零售店，通过引进品类齐全、优质零售折扣店，差异化万博天河城奥特莱斯，锁定游客消费。 品牌零售折扣一共分为8个区（运动折扣区：5号地块负一层），每个区的品牌分布如下： 区 品牌规划 区 品牌规划 区 品牌规划 区 品牌规划 A 国际一线女装 B 国内一线女装 C 内衣家居服 D 国际、国内一线男装 区 品牌规划 区 品牌规划 区 品牌规划 区 品牌规划 E 国际一线品牌综合店 F 大淑女装 G 国内一线鞋类品牌 H 国际一线牛仔类服装 2.4、项目零售折扣落位 5-F3 国际料理 饕餮中餐 5地块3楼 餐饮定位：国际美食 餐饮品类：日韩料理、泰国菜、越南菜、西餐、意餐、法餐 7-F3 岭南风味 8-F1/2 饕餮中餐 饕餮中餐 9-F1/2 7地块3楼 餐饮定位：岭南特色餐饮 餐饮品类：广府风味、潮汕风味、客家风味 8、9地块1-2楼 餐饮定位：中式特色餐饮 餐饮品类：广府风味、潮汕风味、客家风味 通过各地块不同餐饮主题规划，以及各品类代表性品牌的招商，城市天地将打造成品类丰富、高质量的美食天堂，有效吸引当地人和外地游客消费。 2.4、项目餐饮业态落位 酒吧群 酒吧 酒吧 酒吧 2.4、项目酒吧业态落位 酒吧业态落位 7号地块（靠8、9号地块） 8号地块（靠7、9地块） 9号地块（靠7、8号地块） 落位说明 1.将7、8、9三地块相邻铺位设置成酒吧，将使三地块人流产生互动，盘活项目昭示性较差的商业氛围； 2.三地块设置酒吧，能形成酒吧群氛围，增加本案娱乐形式。 招商说明 1.酒吧街多为自然形成，商场规划鲜有成功案例； 2.先期7、8、9部分铺位设置酒吧，待酒吧氛围充分形成时，日后可调整更多商铺用做酒吧招商。 2.4、业态规划统计分析 业态 数量 比例 零售 50 44% 娱乐 3 3% 配套 3 3% 配套服务 21 18% 餐饮 36 32% 超市 1 1% 合计 114 100% 业态 面积 比例 零售 20252 30% 娱乐 6158 9% 配套 2450 4% 配套服务 12032 18% 餐饮 20533 30% 超市 6573 10% 合计 67998 100% 业态统计（面积） 业态统计（数量） 以面积作为统计依据，零售餐饮占比最高，皆为30%。 以品牌数量作为统计依据，零售占比最高，为44%。其次为餐饮业态，为：32%。 租金测算方法 常见租金收益测算方法 回报率倒推法 根据物业的开发成本，设定一