2014广州奥园城市天地定位报告59页2.ppt

2.4、9号地块意引进商家形象展示 2.4、8号地块品牌落位 F1 F2 F4 F3 2.4、8号地块意向引进娱乐业态商家形象展示 A区（国际一线女装） B区（国内一线女装） C区（内衣） D区 （男装） E区 （综合店） F区 (大淑) G区 （鞋履） H区（牛仔服） 奥园城市天地以专卖店形式打造折扣零售店，通过引进品类齐全、优质零售折扣店，差异化万博天河城奥特莱斯，锁定游客消费。 品牌零售折扣一共分为8个区（运动折扣区：5号地块负一层），每个区的品牌分布如下： 区 品牌规划 区 品牌规划 区 品牌规划 区 品牌规划 A 国际一线女装 B 国内一线女装 C 内衣家居服 D 国际、国内一线男装 区 品牌规划 区 品牌规划 区 品牌规划 区 品牌规划 E 国际一线品牌综合店 F 大淑女装 G 国内一线鞋类品牌 H 国际一线牛仔类服装 2.4、项目零售折扣落位 5-F3 国际料理 饕餮中餐 5地块3楼 餐饮定位：国际美食 餐饮品类：日韩料理、泰国菜、越南菜、西餐、意餐、法餐 7-F3 岭南风味 8-F1/2 饕餮中餐 饕餮中餐 9-F1/2 7地块3楼 餐饮定位：岭南特色餐饮 餐饮品类：广府风味、潮汕风味、客家风味 8、9地块1-2楼 餐饮定位：中式特色餐饮 餐饮品类：广府风味、潮汕风味、客家风味 通过各地块不同餐饮主题规划，以及各品类代表性品牌的招商，城市天地将打造成品类丰富、高质量的美食天堂，有效吸引当地人和外地游客消费。 2.4、项目餐饮业态落位 酒吧群 酒吧 酒吧 酒吧 2.4、项目酒吧业态落位 酒吧业态落位 7号地块（靠8、9号地块） 8号地块（靠7、9地块） 9号地块（靠7、8号地块） 落位说明 1.将7、8、9三地块相邻铺位设置成酒吧，将使三地块人流产生互动，盘活项目昭示性较差的商业氛围； 2.三地块设置酒吧，能形成酒吧群氛围，增加本案娱乐形式。 招商说明 1.酒吧街多为自然形成，商场规划鲜有成功案例； 2.先期7、8、9部分铺位设置酒吧，待酒吧氛围充分形成时，日后可调整更多商铺用做酒吧招商。 2.4、业态规划统计分析 业态 数量 比例 零售 50 44% 娱乐 3 3% 配套 3 3% 配套服务 21 18% 餐饮 36 32% 超市 1 1% 合计 114 100% 业态 面积 比例 零售 20252 30% 娱乐 6158 9% 配套 2450 4% 配套服务 12032 18% 餐饮 20533 30% 超市 6573 10% 合计 67998 100% 业态统计（面积） 业态统计（数量） 以面积作为统计依据，零售餐饮占比最高，皆为30%。 以品牌数量作为统计依据，零售占比最高，为44%。其次为餐饮业态，为：32%。 租金测算方法 常见租金收益测算方法 回报率倒推法 根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如7.5%），去推算整体的租金水平； 根据楼层租金差去计算各层的租金水平。 项目比较法 将涉及项目租金水平的决定性因素进行定量分解，分别给予权重； 锁定比较对象，将本案与其他项目进行对比，得到比较分； 根据比较对象整体租金水平，得到本案整体租金水平； 根据不同业态租金承受水平得到各业态租金。 细分业态推算 统计各业态在特定城市或区域的租金水平和承受范围； 结合本项目特点及商业规划，分别计算各业态租金； 计算整体项目租金体系。 本案商铺不自持，以5年返租的形式运营，回报率推算法不适合本案租金测算，本案租金测算方法采用项目比较法+细分业态推算法。 2.5、租金定位 定位方向（婚庆主题商场） 周边代表竞争个案比较得分 注：打分在0-2之间，以本案1分为参考标准，比本案好根据经验评判打分超过1分，比本案差根据经验打分少于1分。采取多人打分，平均取值争取评分的最精准化。 2.5、租金定位 由于项目以餐饮娱乐业态为主，零售占比少，整体租金较零售为主的商场低，由该方法建议本案平均租金定位：50元/平米。 一铺一位租金详见《奥园城市天地铺位划分租金》。 城市天地第一年平均租金（市场比较法） 2.5、租金定位 2.5、租金定位 各地块不同楼层不同业态租金设置 地块 楼层 业态 租金单价（元/平米） 备注 5号地块 负一层 零售 40-50 1.5号地块是四地块最临近汉溪大道的地块，展示面最佳，各业态整体租金水平四幅地块最高。2.零售业态多数以首层店铺进驻，租金水平在同地块所有业态中最高。3.楼层越高，各业态租金成递减趋势。 一层 零售 100-120 餐饮 80-100 配套 70-80 二层 零售 70 餐饮 50-60 配套 50-55 三层 餐饮 50-45 配套 45 娱