2016年物业管理实务案例分析题.doc

2013年《物业管理实务》案例分析题 ? 一、某小区物业收费面积是10万平方米，经测算物业服务成本200万元。该项目实行包干制管理，物业服务企业希望获取的利润为物业服务费的10%，营业税及附加为物业服务费的5.65%。（25分） ?问题： ??? 1、请按照包干制测算出物业服务费单价（保留最后小数点两位）？ ? 2、物业服务收缴率达到多少，该物业服务企业才能保本经营（保留最后小数点两位）？ ? ??? 3、由于成本上涨了20%，该物业服务企业每年上涨多少物业服务费才能保持现有利润不变（保留最后小数点两位）？ ? 二、某物业公司和开发建设单位达成如下协议：（20分） ? ??? 1、地下车位产权归建设单位所有，委托给专业公司管理是否正确？请说明理由？ ? ??? 2、由物业服务企业负责主持成立业主大会，是否合理？请说明理由？ ? ??? 3、因车位紧张将小区部分消防通道改为临时车位是否合理？请说明理由？ ? ??? 4、建设单位委托物业公司办理入住手续，是否合理？请说明理由？ ? 三、某办公大楼，为单一业主，散户出租。中央空调，每年5月-10月集中供冷，物业公司按面积收取定额能源费，包干经营，自负盈亏。有一设备节能公司提出一个节能方案（仅供实验室论证成功）：如把现有的空调设备换成它们的空调，所有的安装费用均由节能公司出，安装期限为2个月? 如有推迟提前给物业公司通知。安装后节约能源大约在30%。节能公司与物业公司签订六年的合同，节能公司与物业公司按照8:2的比例分配能源节省的费用。 ? 1、如果安装以后物业公司和业主面临的重大风险是什么? ? 2、旧设备拆下来以后归谁有?谁有处置权利? ? 3、如果六年合同到期后，业主要求将所有的节省节能费用归全体业主所有，是否合理？为什么？ ? 四、某小区11号楼2000年交付使用，物业公司已购买公众责任险。到2010年时物业公司发现自来水主管道漏水，物业公司用管箍将管道紧固好。过了一段时间后自来水管道漏水严重，经物业公司检查后确定需要全部换管道。但是由于维修方案没有确定下来此事搁置。到了2011年? 张某发现自家天花板被泡，经物业公司检查发现由于楼上王某家的自来水主管道破裂造成。需要将王某家的墙砸开换管道。经协商李王同意。 ? 1、造成张、李两家损失的责任主体是谁？? 为什么？ ? 2、两家的损失谁来赔付？为什么？ ? 3、更换自来水主管道的费用由谁来付？ ? 参考答案 ? 案例一参考答案 ? 1、请按照包干制测算出物业服务费单价（保留最后小数点两位）。 ? （1）包干制条件下物业服务费的构成：成本+利润+税费。设年物业服务费为X, 则： ? ? X = 200 + 10%X + 5.65%X ? ? X－10%X－5.65%X = 200 ? ? X =237.11万元 ? 其中：利润=237.11 ×10%=23.71万元 ? ????? 税费= 237.11×5.65%=13.43万元 ? ??? （2）物业服务费月单价 = 237.11万÷10万÷12 ≈1.98元 ? 2、请测算出物业收缴率达到多少，该物业服务企业才能保本经营（保留最后小数点两位）？ ? ?计算公式 =（年成本+年税费）÷年物业服务费总额 ? =(200万＋13.43万)÷237.11元≈90% ? 3、由于人工成本上涨了20%，该物业服务企业每年上涨多少成本才能保持现有利润不变（保留最后小数点两位）？ ? 设总成本上涨20%,利润不变条件下的年物业服务费总额为Y, 则： ? Y= 200万×20%＋23.71万＋ 5.65%Y ? Y = 279.5万元 ? 新增成本=X－Y = 279.5－237.11= 42.39万元 案例二参考答案 1、地下车位产权归建设单位所有，委托给专业公司管理是否正确，请说明理由？ ? ???? 正确。由于该小区地下车位的权属归建设单位，另因地下车位的管理与经营不属于公共性物业服务的内容。因此,建设单位既可以依法将其管理权委托给物业服务企业，也可以依法将其管理权委托给专业公司。 ? 2、由物业服务企业负责主持成立业主大会是否合理，理由？ ? 不合理。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，是业主参与物业管理活动的组织形式。首次业主大会在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门或街道办事处（乡镇人民政府）指导下，由业主代表、建设单位、办事处、居委会组成业主大会筹备组，并由业主大会筹备组具体负责业主大会的筹备工作。物业服务企业只能协助，不能具体负责主持成立业主大会。 ? 3、因车位紧张将小区部分消防通道改为临时车位是否合理？请说明理由？ ? 不合理。如果将消防通道改为临时停车位，往往会导致消防通道的堵塞，严重影响消防车通行、消防疏散及抢救，危及物业使用人的财产及生命安全。因此，在任何情况