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绪 论 2007年中国房地产火车头一路高歌的狂奔态势，在年终岁尾，戛然而止。由于美国楼市下跌因素影响，引发的次贷危机，导致经济全面下滑，油价剧升，美元贬值，引起了全世界范围的经济恐慌。 温家宝总理在两会记者招待会上，向世界公布了今年中国政府在经济方面的忧虑——由于国内外较多不定因素的影响，GDP将保持8%的增长率，CPI将控制在4.8%以下。国家将根据国际国内的市场形势，采取相对紧缩的货币政策。 1.1 中国房地产市场状况 2008年，在这种不确定因素相对较为繁杂的情况下，中国房地产的龙头企业——万科，率先提出“楼市拐点论”，降价救市，快速回笼资金。使得2008年的市场从一开始便进入了扑朔迷离的观望博弈状态。从报人市场部收集到的情报来看。前两月北京、上海、广州、深圳等地同时出现了房价下调，成交不景气的现象。今年的1到2月，北京市商品房现房和期房销售面积，分别比上年同期下降15.9%和64%。进入2月份以来，北京当地陆续出现多家楼盘打折促销的现象，这种现象一直持续到3月份，其中降价幅度最大的达到8折。三月份深圳住宅销售均价却比二月份下降了18%多，已经降至13346.23元，为三个月以来最低。 数据来源：房地产信息统计年报 近年来，长春经济迅速发展，2007年长春GDP为2089亿元，增长率为17.7％，达到了历史最高水平。经济的迅速发展也为长春房地产发展带来巨大的空间。2007年长春房价迅速攀升，呈现了供销两旺的局面。 逐渐完善的市场环境、丰厚的投资回报、可观的价格升涨空间赢得了众多外地企业的青睐。和黄、鲁能、保利、中海、绿地、华瀚、益田、三江、春江 2006年因棚户区改造导致土地突然放量，涨幅达74%。近年来长春市一直实行“住宅不饱和用地”的供地原则，特别是2007年受宏观调控影响，土地出让面积有所降低。土地的稀缺造成地块价格疯涨，各区域“地王”频现。2007年土地单价从06年的914元/㎡涨到1551元/㎡，单价涨幅达70％。 （3）住宅成交情况 数据来源：房地产信息统计年报 在2003年，商品房销售面积出现巨大涨幅之后，销售面积涨幅趋缓。但自2005年涨幅平缓以后，连续两年商品房销售面积出现较大的涨幅,长春房地产市场新一轮周期到来。到2007年销售面积达525.5万㎡，达到历史最高水平。 (4）房屋成交价格情况 自2002年以来，长春房价一直保持较低的水平，甚至在2003、2004年全国房价猛涨的时候长春房价仍在低位行走。到2005、2006年长春房价才开始逐渐上涨，2007年房价迅速攀升至2917元/㎡，到历史最高水平，涨幅达15.93％。长春政府对2007年房价的评价是 “补涨”而不是“飞涨”。“补涨”说明长春房价还存有一定的上涨空间，这也预示着2008年长春房价仍然会持续上行。 由此图可以看出，长春人均可支配收入一直保持稳定涨幅，而长春房价的涨幅却在近三年迅速上涨，尤其是2007年涨幅达15.93％，已经超过人均可支配收入的上涨幅度12％。 按照房地产发展惯性，当房价上涨过快的时候，就需要一定时间的调整，以缓冲价格上涨带来负面影响。 (5) 2008年上市情况 《房地产报》在报道中称，2007年结转至2008年的住宅产品总量已达312.6万㎡，共计26812套。而2008年计划新建设住宅700万㎡，共计7.94万套。加上政府预计建设的政策性保障房，2008年长春市场供应量将接近甚至超过1000万㎡，近11万套房源。 据长春房地产管理行业统计年报中显示,2007年住宅开发施工面积为1584.2万㎡，当年竣工住宅面积为469.3万㎡,尚有1114.9万㎡未开发。而开发商土地取得两年后，如果开发投资达不到总投资额的25%，在土地将被收回的规定影响下，这些土地都将集中在近两年上市。2008年供应量将达到历史最高水平，将对市场消能力提出考验。 第2章 市场调研 2.1 别墅产品宏观环境分析 亚洲的清风——净月潭国家森林公园，林地面积逾100万平方米，潭水面积430万公顷，是国家4A级休闲度假景区，是亚洲最大的森林公园。园内群山环抱，碧水荡漾。空气中丰富的负氧离子，以及游目所极的原野风景，使人远离城市喧嚣，心旷神怡。成为踏青、春游、野营、登山、观花、赏月、避暑度假的理想环境。 项目名称 总价(万元) 月潭·爱丁堡叠加 80 钻石山庄叠加 100-200 华业玫瑰谷叠加 120-150 中信城叠加 130 万科兰乔圣菲联排 130-150 香墅街联排 140-180 中信城联排 220-300 蕴城别墅独栋 310-460 万科兰乔圣菲独栋 450-750 月潭林墅独栋 242-330 森林华墅独栋 400-1000 中信城独栋 720-1000 优山美地独