开发商必读培训课件.ppt

开发商必读 序 言 2004年听一个朋友，讲过一句话，至今记忆犹新，他讲：房地产公司总经理的职责就四个字。头两个字“找地”，后两个字“找钱”。 话虽有偏驳之处，然而不失其道理所在。自去年来廊坊搞一级开发，便留心怎样“找地”的问题，也就有了今天这个PPT。 拿地有道，“道”这个字的内涵，我的水平讲不清楚，这里的“道”，仅指道路、途径，也就是房地产企业取得建设用地的途径。 一、我国建设用地使用权取得的方式及历史过程 五种方式： 1、划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后该幅土地交付使用（称为相对划拨），或者将建设用地使用权无偿交付给土地使用者的行为（称为绝对划拨） 2、出让：是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为 3、租赁：是指政府作为出租人将国有建设用地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为，是一级市场行为。 4、作价投资：是指国家以一定年期的国有建设用地使用权作价，作为出资投入股份有限公司或者有限责任公司，相应的建设用地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为。 5、授权经营：是指由政府或国有资产管理机构，按照有关规定，将国有资产授给一些新成立或由其选定的机构，使其能够代表国家持有一般企业中的产权，并相应地行使资本投资、营运和管理等权利，承担国有资产保值增值责任的一种国有资产经营形式。 历史过程： 1、1990年5月19日前的国家划拨阶段 新中国成立后，一切土地收归国有，企业和个人使用土地由国家划拨取得，社会上根本不存在任何土地交易行为。1990年5月19日，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》（简称55号令），标志着土地不能作为商品进入市场的时代彻底结束了。 2、1990年5月19日至2002年7月1日的协议出让阶段 55号令实施后，建设用地使用权交易仅仅限于双方签订协议的协议出让模式； 2002年5月9日，国土资源部签发了《招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规定》（11号令），叫停了沿用多年的协议出让； 2004年3月30日国土资源部监察部联合下发了《关于继续开展经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监督工作的通知》（71号令），要求各省市在8月31日之后不得再以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性开发用地。 3、2002年7月1日至今的“招拍挂”为主阶段 11号令和71号令的颁布实施标志着经营性用地协议出让的终结，同时规定非经营性用地的供地计划公布后同一宗土地上有两个以上的用地者时也应通过招拍挂方式出让。 1、典型开发 解释：以“招拍挂”方式，公开取得建设用地使用权之后，自行进行投资建设。 典型开发是房地产企业取得建设用地使用权的最主流模式。 相关文件：2002年7月1日正式实施的国土资源部《招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规定》(业内简称11号令)规定，招拍挂的范围为经营性用地， 包括商业、旅游、娱乐和商品住宅，但工业用地除外。 2004年颁布实施的《国务院关干深化改革严格土地管理的决定》(国发【2004】28号)和《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发【2006】31号)一致规定，工业用地也纳入招拍挂的范围。但是，由于工业用地的特殊性，各地实施普遍比较滞后。 2006年8月1日实施国土部颁布实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》(业内简称两规范)，在实务层面上，对招拍挂和协议出让的具体界限，做了进一步的厘清。 “招、拍、挂”流程图： 2、收储摘牌 解释：房地产企业先与原土地使用权人(通常是工业用地)签订协议或控股该企业，再将该工业地交由政府收购储备，最后房地产企业在公开交易市场参与竞买。 两个前提，一是只适用于拍卖和挂牌，而不适用干招标；二是政府向原土地使用权人支付的收购储备价格不是固定数额，而是按比例溢价分成。 收储摘牌的本质是，抓住收购储备过程中溢价分成的机制弱点，使房地产企业在公开竞价的时候，享有竞价上的特别优势，从而排挤其他竞争对手。如政府和原土地使用权人四六分成，则房地产企业由于享有六成的出让金，价格达到一定程度，房地产企业在竟买时出价一元，实际上只出四毛钱。 一个妙处：出让价格适中时可顺利取得建设用地使用权， 出让价格过高则放弃建设用地使用权，坐享分成之利。 注意事项：参与竟买的主体和原土地使用权人签订协议的主体一定不能是同一个企业法人，收储摘牌的法律基础就会产生问题，一旦产生纠纷，后患无穷； 另外还要注意帐号控制