[管理学]房地产投资基金概述.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 不过，REITs股票作为一种金融产品，仍然存在相关风险。一般说来，投资者购买REITs股票面临以下风险： 1) 市场风险。上市交易的REITs股票价格同样受到供求关系、利率和房地产市场状况等因素的影响。投资者交易REITs股票时，面临“高买低卖”的风险。利率的大幅度波动可能影响REITs股票作为金融投资工具的吸引力的大小。房地产业及其相关产业现状和前景、总体经济现状和前景均会影响REITs租金收入的稳定性和REITs股价，从而影响REITs的收益性。 2)管理风险。房地产管理公司的专业性和经验丰富程度影响其管理REITs房地产的绩效。美国法律允许REITs进行债务融资，这就意味着利息支出。因此债务融资比例的高低也影响REITs股票的收益性。 3) 房地产质量下降风险。与一般的金融产品不同，REITs股票基于有形资产。除了一般的折旧以外，有形资产可能因人为或非人为的因素而遭到损坏。购入房地产质量的高低以及经营期间质量的变化，影响REITs收益的可持续性和稳定性。 4)法律和政策风险。法律和税收政策的变化影响房地产价格，从而影响REITs股票的收益性。如果REITs投资于国外房地产，那么外国的汇率政策、税收政策、会计制度、宏观经济政策和政治环境都会影响到该国房地产价格，从而影响REITs的收益性。 尽管REITs股票存在上述风险，但是由于其具有下列优势，上述风险被大大降低了。 1)专业化管理。REITs对房地产进行专业化管理，这是散户投资者所难以进行的。在这个意义上，REITs具有基金产品的特点。20世纪90年代以前，大部分公开上市的REITs是由独立的第三方对REITs持有的房地产进行管理。这些第三方管理公司一般与REITs的发起人共同拥有所管理的房地产，这就容易产生利益冲突。目前几乎所有的REITs都是自己管理房地产，这大大减少了上述利益冲突，REITs在管理时更注重业绩。专业化管理在降低管理风险的同时提高了投资收益。 2)投资风险分散化。REITs一般拥有一系列房地产构成的投资组合，比单个的房地产商或个人投资者拥有更为多样的房地产，从而投资风险更为分散。REITs一般采取两种投资策略。一种是在一个特定的房地产类型（例如公寓、写字搂或购物中心等）中进行多项房地产投资；另外一种是在一个特定地区进行多种类型的房地产投资。REITs通过公开发行股份可以募集大量资金，足以购买任何面积和类型的房地产，这样REITs在选择房地产类型时具有更大的选择范围，便于投资组合的优化。 3)独立的监督。大部分REITs是属于公募性质的投资机构，因此受到第三方监督的力度越来越大。这些监督者包括独立的受托人委员会、独立的审计师、证券交易委员会和投资分析师。另外，随着机构投资者越来越多地参与到REITs市场，公众获得的信息也越来越多，REITs运作的透明度越来越高。 3、流动性强。 公开上市的REITs可以在证券交易所自由交易。未上市的REITs的信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通。因此，相对于传统的房地产实业投资而言，REITs股票的流动性相对较强。 四、REITs的缺点 首先，REITs股票的流动性仍然不足。 尽管相对于直接投资于房地产企业来说，投资REITs股票的流动性已经大大增加。但是由于REITs的数量和市值规模相对于一般公司的股票来说还是很小，这从根本上限制了REITs股票的流动性。流动性不足降低了该类股票的吸引力。 其次，筹资问题。 由于REITs收入的90%必须分配给REITs股东，因此，REITs留存收益极少，缺乏扩张和成长（一般来说就是购置新的房地产资产）所需自有资金。这种法律环境下，REITs被迫通过发行在资本市场（公募和私募）发行股票和债务工具来进行融资。房地产行业是资本密集型行业，REITs无法截留足够利润用于发展这一限制条件使REITs对外部融资的依赖度提高，容易受到融资环境变化的影响。这种对资本市场资金的高依赖度一方面要求REITs必须慎重计划自己的未来筹资能力；另一方面要求REITs进行结构创新（例如UPREIT结构），从结构上增强自己的融资能力。 第三，利益冲突问题。 设立REITs一般会涉及房地产所有者、REITs股票的投资者、投资银行等相关当事人。设立REITs必须向有限合伙人、投资银行和其他有关各方支付管理费、咨询费和佣金。一般情况下，投资银行与房地产所有者共同设立一个REIT，然后通过向公众募集资金，用于收购房地产所有者或其他人所持有的房地产。在这个过程中，容易