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第1章 物业和物业管理 第一节 物 业 一、物业的含义 （一）“物业”由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。 （二）物业是单元性的房地产。物业既指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。 （三）物业的内涵，主要要素有：1）已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇。 2）与屋宇相配套的设备和市政、公用设施。 3）屋宇的建筑和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。 （四）单体的建筑物、一座不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。 （五）物业应是房产和地产的统一，地产是指该房业配套的地业。 二、物业的性质 —— （ 是指物业的自然属性、社会属性） （一） 物业的自然属性：又称物业的物理性质，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质，是物业社会经济性质的物质 内容和物质基础。 （二）物业的自然属性主要指：1）物业的二元性 2）物业的有限性 3）物业的差异性和多样性 4）物业的固定性 5）物业的永久性和长期性 6）物业的配套性 1）物业的二元性，决定了物业必然兼有土地与建筑物二者物有的各种性质。 （物业的二元性是指具有土地和建筑物的特性） 物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。 2）物业的有限性，从根本上来讲，是由土地的有限性决定的。物业的数量还受制于社会经济力量和技术水平。 3）物业的差异性主要是就土地而言。（土地的优劣，在农村主要取决于土地的天然尺度和其他自然条件，在城市主要取决于地段 的区位及其技术条件。） 物业的多样性主要是就建筑物而言。（建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件不同，形成了物业的多样性） 5）物业的永久性是就土地而言，物业长期性主要是就建筑物而言的。 6）物业的配套性，是指物业以各种配套设施，满足人们各种需要的特性。（人们的各种需求从客观上决定了物业的配套性。） （三）物业的社会属性主要指：1）物业的经济属性 2）物业的法律属性 1、物业的社会属性的研究内容：1）作为一种商品，物业具有经济属性。 2）作为商品的生产关系和财产关系的调整及归属，物业具有法律属性，即物业权属问题。 2、物业经济属性的主要表现为：单一商品性、供应上的短缺性、保值和增值性、宏观上的调控性。 （1）物业经济属性表现为它的单一商品性，是由物业的使用价值和商品经济决定的。 （2）物业的增值是一种长期趋势，而不是直线式运动，呈现出在波动中上扬、呈螺旋式上升的趋势。 3、物业的法律属性集中反映在物业关系上。 4、房地产物权，在我国是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋的所有权，及其占有土地的使用权。 5、物业的所有权不仅是一项单项权利，而且是一个权利束，拥有多项功能。如租售、抵押，形成一个完整的、抽象的权利体系。 各种权利可以以不同形式组合、也可以分离，单独行使、享有。 三、物业、房地产、不动产的区分 （一）狭义的房地产是指房屋、屋基地以及附属土地。广义的房地产是指全部土地和房屋，以及附着于土地和房屋不可分的部分。 （二）从法律意义上来说，房地产本质上是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。这种财产是指寓含于房地产实体中的各种 经济利益以及由此形成的各种权利，如所有权、使用权、租赁权、抵押权等。 （三）“不动产”一词译自英语，是指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋，以及其附带的各种权益。 房地产由于位置固定，不可移动，通常称为“不动产”。 （四）从广义的“房地产”概念来说，“房地产”与“不动产”是同一语义的两种表述。“房地产”的表述倾向于表明这种财产是 以房屋和土地作为物质载体，而“不动产”的表述侧重于表明这种财产具有不可移动的独特属性，是指同一对象。 （五）“物业”、“房地产”、“不动产”的主要区别有那些？ 答：物业、房地产、不动产，三个概念虽有内在的紧密联系，然而内涵不完全相同，主要区别有： （1）称谓领域不同。 （“不动产”是民法用语； “房地产”是经济法、行政法、商事实务中常用的称谓； “物业”仅仅是房地产领域中单元性的房地产概念的别称。） （2）适用范围不同。 （“房地产”是指一个国家、地区或城市所拥有的房产和地产。“物业”一般是指一个单项的“物业”单位