BBP开发模式初稿0618115756567.doc

滨海总部基地（BBP）开发模式设想初稿 开发建设模式 BBP项目简介 项目背景 要求结合西区7平方公里绿化带规划调整，建设生活配套组团，发展总部经济。 项目指标 总部研发综合区及生活配套区，占地面积12平方公里。 用地权属： 滨海高新区用地：4.8平方公里 开发区西区用地：7.2平方公里 其余为对外交通用地。 项目指标表： 总用地 总建筑面积 总用地： 7.2平方公里 总建筑面积： 383万平米 　　　生态绿地： 2.2平方公里 平均容积率： 0.9 　　　城市道路交通用地： 0.8平方公里 　 　 　　　可建设用地： 4.2平方公里 　 　 　　　其中： 　 其中： 　 　　　　　　居住用地： 130公顷　 　　　居住建筑： 156万平方米　 　　　　　　公共设施用地： 36公顷 　　　公共设施： 48万平方米 　　(公益类:20公顷 、经营类: 16公顷) 　(公益类：16万平米、经营类: 32万平米） 　　　　　　总部及研发用地： 111公顷 　　　总部建筑 : 50万平方米 　　　 　 　　　研发建筑： 129万平方米 　　　　　　市政设施用地： 5公顷 　 　 　　　　　　公共绿地： 60公顷 　 　 　　　　　　道路广场用地： 78公顷 　 　 项目定位 借助独特的区位优势，规划为高新企业总部聚集区、西部临空片区的生活服务中心，将项目建设成为区域级企业研发总部＋生活服务＋居住的新城镇。 项目定位总部基地，周边同时建设和计划建设的还有泊龙湖高新总部园，航天总部基地，空港航空总部基地等多个定位总部经济的项目。多个同质项目的建设，对形成总部经济圈，引领发展经济发展格局，推动新区整体建设具有相当积极作用。但对项目本身将会形成严峻的竞争。同时，考虑到北京已经形成成熟的总部经济圈，如果没有创新的理念、优美的环境和通达的路网交通，优惠的产业政策和房产销售价格，将不利于总部经济基地的后期运营和招商，也将会影响到住宅产品的销售。对开发企业，政府都将产生压力。 现有园区开发建设模式介绍 总部基地概念 我们理解的总部经济的概念是，所谓总部经济，就是指人类社会的生产力和生产关系发展到一个特定的历史阶段，由于交通、信息、科技、生态的发展水平突破了传统的地域限制，形成了众多跨地域经营的企业决策机构，为了区域利益，把自己的该区域经济的指挥系统（区域首脑系统），在无数个规模不等的市场同心圆的同一个中心地点聚集；由此产生了人力、财力、智力、决策能力，以及周边所有可控社会资源和自然资源的能量的聚化和极化效应；这种效应在市场交互中裂变，形成了超越一般传统意义上的总部能量的最大化的经济效能扩张，及效应扩散。从聚化到扩散的整个过程，使它不但在重新整合的价值链中占据了高端位置，而且特别是加速了整个区域经济的增值，以至一系列全球化的经济演变，以上这些经济活动和经济现象的体系表现。 总部基地的建设必须具备以下特点： 统一规划总部楼宇（总部办公区、服务区、商业区、会展区等）； 有机组合总部楼宇（集中的科研总部群、产业总部群、金融总部群等； 高度智能化总部楼宇（国际标准的５Ａ智能）； 总部群体的优势（信息、资源、服务元素）； 国际化、前卫式的总部楼宇（外形、设施） 内部良好的交通通达、疏密结合的绿化区和水域等。 BBP基地模式设想 考虑到BBP项目宗地建设的资金压力巨大，周期较长，项目建设企业的投资收益难以保障。在传统开发模式的基础上，开阔思路，积极创新，目前，关于项目的思路如下： 积极引入战略合作伙伴 在项目的土地整理阶段，争取积极引入战略合作伙伴。借助战略合作伙伴的专业团队，早期介入项目的立项和规划。好的规划是可以产生收益的规划，利用富有园区开发经验的团队，将规划方案贴近项目客观实际和市场需求，结合新区的发展模式，考虑长远，招商先行，从规划中赚取超额收益。 创新金融工具，增加项目价值 项目体量巨大，开发建设，招商运营的周期较长，资本回收期，投资收益可能较为不理想。争取在现行的法律法规的范围内，积极创新，利用集团现有的金融平台和合作伙伴，引入投资基金等，将融资渠道多元化。同时，将项目本身资本化，借助REITS等金融工具，产生资本收益。 积极介入一级整理，降低项目成本 项目本身的地理位置优越，但是区域内交通路网、配套建设等较为缺失。因此，初期的配套成本投入巨大。依据传统模式，此类的成本都将通过土地成本转嫁开发商，由开发商通过销售环节弥补成本投入，获取额外收益。但是，考虑到本项目的实际情况，开发周期要求紧，任务重，因此，建议可与政府相关部门协商，由政府部门负责建设资金的贷款担保，集团承担建设任务，将贷款长期化，分