房产测绘论文报规匡算作用论文.doc

房产测绘报规匡算作用 【摘要】报规匡算工作是十分必要的，在整个房产项目开发过程中发挥了承前启后的衔接作用，报规之前充分做好报规匡算工作，能使房产面积这一开发指标得到有效的落实，符合规划要求，减少因房屋面积而产生的落差与纠纷。受法律法规的影响，报规匡算具有时限性，作为测绘工作人员，要认真学习测绘业务知识和现行规范的同时，也要研究建筑设计的变化趋势和市场动向，并努力探索出既定政策的合理走向，全面的做好报规匡算、指导房产测绘工作。公平、公正的测好房产面积，为国计民生服务。 1、房产测绘的意义 房产测绘是工程测量的一个分支，房产测绘主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及城镇规划建设提供数据资料[1]。具体可以： 1.1为房地产管理部门提供信息服务 首先，在制定相关政策时，房地产管理部门需要掌握区域内房地产的整体情况，如房屋总量、房屋地域分布、行业分布情况、房屋利用状况等基础资料。其次，为了实施房地产权属登记发证管理，房地产管理部门需要掌握各个产权单位的具体位置、界址、占地范围和房屋面积等信息。 1.2为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务 房地产测绘成果是商品房的量度基础，为房地产开发、经营企业实施房地产开发经营决策、销售、核算，提供了数量方面的参考依据，也为房地产消费者选择、购置房地产提供了必要的信息。 1.3为其他部门提供参考资料 房地产测绘还可以为城市建设、司法机关判案、仲裁、税收、保险等部门提供基础资料和相关信息。同时，房产测绘成果也是数字化城市的基本要素。 2、房产测绘的分类及存在的问题 2.1、房产测绘的分类 房产测绘根据测绘目的不同分为预售登记测绘、规划验收测绘和产权登记测绘。预售登记测绘是在项目办理预售证阶段，楼栋尚未建成，测绘单位按照施工图纸进行的房屋面积测绘，这里的施工图是通过有资质的第三方单位审核通过的建筑施工图，旨在把项目设计的全部房产要素测定并入库，作为房屋的预售的依据。 规划验收测绘是在项目产权登记之前进行的测绘，是作为开发商报送给规划监督部门的面积验收资料，由房产测绘人员进行现场实测后，出具的测绘成果。其内容包括总建筑面积、地下建筑面积、地上建筑面积、总层数、地上层数、地下层数、套数、各功能区总建筑面积等综合性的指标信息。特殊的项目既限价房、廉租房等政策房屋等项目还要提供每套房屋的建筑面积信息。 产权登记测绘是房屋在竣工验收后，房屋测绘人员进入现场对房屋进行实际测量，采集并计算出房屋的实际建筑面积，经CitoRS软件内业处理后，把所有房屋的坐落、单元、层数、房号、户型、面积、规划用途、结构等信息识别、输入，再导入到“房屋面积测算成果数据生产系统”生成数据包和报告书，报送北京市住房和城乡建设委员会审查。待审核通过后，数据上传到房屋管理系统，作为开发商交房、业主缴纳契税和产权部门权属登记的依据。 2.2、房产测绘中存在的问题 随着我国城镇化步伐的加快，城市人口对住房需求的加大，作为市民生产、生活基本要素的房屋成为人们所追捧的商品。由于房屋价格的不断增长，房屋价值较高，作为计价基数的房屋面积就成了关注的焦点。社会对房产测绘成果的公平性、公正性、及时性、准确性、一致性都有了更高的要求。 房产测绘成果经建筑主管部门审核通过并备案完成[2]，经业主认购后，数据就受业主、开发商及监督主管部门的约束，不能轻易变更了。从上述测绘类别的介绍，可以看出，对于一般的新建项目而言，法定的测绘工作都是在《建设工程规划许可证》等批复之后而开展的工作，在预售登记测绘工作中，对于面积量算的一个基本的要求是测量面积不能超过规划批复的建筑面积，对于实际验收的单栋建筑,依据北京市规发[2002]874号文《关于新建房屋权属登记与建设工程规划验收有关问题的通知》规定，也有地上、地下建筑面积分别不超±300平方米，地上、地下建筑面积合计不超±300平方米的要求。规划面积是开发商所委托的设计单位测算的，预售面积及产权登记测绘面积是测绘单位出具的，由于两个单位所依据的测算标准[3-5]不一致，导致的面积测算结果差异往往较大，如果测绘面积比规划面积多了，是规划部门所不允许的，测绘成果不能通过住房和城乡建设委员会的审核，不能进行项目的后续运作，这就需要重新调整施工图纸，重新审批，造成程序上的反复和和时间上的浪费。如果测绘面积比规划面积小得多，达不到开发商计划的开发规模，开发企业也得不到应有的效益，使开发效果大打折扣。 为了避免上述情况的发生，测绘单位的报规匡算工作应及时的介入。所谓报规匡算，就类似于房产测绘工作的前置工作，由测绘人员在项目报《建设工程规划许可证》之前开展，按规划条件和施工图纸或粗略或详细的测算与规划相关的各类建筑面积，旨在发现已满足规划指标的建筑面积在即将的测绘工作中可能遇到