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我国商品房供需失衡原因分析及其整合 【摘要】 由于商品房具有的投资和使用的二重属性，我国商品房的供需存在一定程度的 失衡。本文从城市化进程、城市拆迁和改造，真实需求，投机需求，住房结构不合 理四个方面阐述了供需失衡的原因，分析现状并针对每种原因提出了相应的解决办 法，希望通过这些途径能使我国商品房供需失衡现象的有一定改善。 【关键词】 商品房 供需失衡 城市化 投机 住房结构 【正文】 近年来，城镇化的推进、住房制度的改革和居民收人的提高等因素使得我国对 房地产商品的需求得到释放，并且导致了短期内房地产市场的供不应求，房地产商 品价格上涨。房地产商品具有的投资品特性又吸引来投资和投机者，富人囤积，而 普通百姓买不起房，使得供需矛盾加剧。此外，关注房地产商品的投资品特性还会 使产品脱离真实需求，造成住房结构性失调，市场上高端商品房大量增多，空置房 大量出现。 供需失衡由此出现。 原因之一：城市化进程、城市拆迁和改造 城市化的快速发展带来了大量外部的购房需求主体，城市拆迁和改造则从内部 产生了购房需求，使得商品房的需求量大大增加。 1、城市化进程 2000 年我国城市化水平达到36％，之后我国进入城市化发展的加速时期，由此 带来的主动型需求量相当可观。调查显示，2000 年到 2009 年，我国平均每年新增 城市人口为1800 万左右。目前，我国城镇人均住房面积为26.65 平方米，这意味着 每年我国至少需要新增 4.8 亿平方米的住房供给才能保证新增城市居民的住房需要。 住房属于刚性需求，价格上涨对人们的购买行为影响较小，但市场经济中会导 致价格过度上涨。为了维持房地产市场稳定，保证居民的购买力，政府应采取相应 措施，保证商品房销售的合理性。 2、城市拆迁和改造 在经营城市理念的指导下，全国城市特别是东部地区城市加快了城市建设步伐。 经营城市理念的主旨是：按照市场经济规律，通过市场化运作，综合运用城市土地 资本、地域空间和其他经济要素，盘活城市资源，并通过高效的城市管理，从整体 上运用城市经济，实现资源配置在容量、结构和秩序上的最大化和最优化，促进城 市经济社会持续快速健康发展。因此，拆迁量增长很快，拆迁户用拆迁费加银行按 揭购买商品房，由此导致了被动型需求急速增长。 例如南京市2002 年和2003 年的拆迁户数均超过2 万户，是1998 年的2 倍多， 这些拆迁户势必购买商品房，按户均60 平方米计算，则每年形成120 万平方米的刚 性需求。 原因之二：真实需求的释放 从居民个人来说，购买力的增加使得对商品房的真实需求得以释放。 储蓄与贷款、外地高收入人口集聚、换房期望和货币支持刺激了商品房需求的 增长。数据显示，2003 年以前，利率和价格对于需求影响较小，可支配收入和储蓄 与需求的关系较大，储蓄是决定需求的关键；2003 年以后，价格预期、利率和汇率 开发发挥作用，较以前变得更为重要。 1、可支配收入的增加 自1998 年来，我国经济持续高速增长，城市人均可支配收入年均增长近 10％。 随着可支配收入的增加，人均居住面积也呈上升趋势。截止到2008 年底我国储蓄存 款余额已达到21.8 万亿元。 2、银行信贷的支持 有了庞大的储蓄额，信贷消费不但是可能的，银行也必然运作这些储蓄产生效 益。将存款投放在收益高、稳定且有抵押保障的住房市场，是一个比较好的选择。 信贷消费无疑放大了购房需求，起到催化剂的作用。 据近年来的统计数据显示，一方面我国房地产开发项目资金的70％以上来源于 银行；另一方面，住房抵押贷款也构成了我国居民购房资金的主要来源。随着信贷 政策的实施，越来越多的人接受住房抵押贷款这一种购买住房的形式。 原因之三：投机需求的介入 由于住房产业本身的特殊性——土地的稀缺性，导致房地产市场的供给弹性小， 从而短期内投机性需求容易使房地产价格偏离均衡价格，从而导致供求失衡。 投机有两种情况，一种是房地产开发商利用卖方优势进行的投机，另一种是高 手入者的投资行为影响了商品房的价格，进而破坏了供需平衡。 1、开发商的投机行为 1.1 信息不对称 在现实中，信息一般是不对称的，且获得信息必须付出成本。市场经济中，信 息不对称的典型表现是相