第五园分析2.docVIP

原创?现代中式村落村落式规划：一个大村由四个小村构成。整个社区，是由边界清晰的、不同形式的住宅所组成的一个大的“村落”。联排住宅形成了两个方向略有不同的主要村落。情景洋房和多层住宅分别形成了不同的村落。原创?现代中式院落中国小院，是中国风水上所追求的“藏风聚气”之地。它，与中国人内敛含蓄的民族性格相协调，是风格鲜明的中式居住，是中国民居的基本形态和重要胎记。原创?现代中式园林万科第五园原创?现代中式园林景园，以“起、承、转、合”的谋篇布局手法为蓝本……■ 景园之起，乃中式街区、万科书院。■ 景园之承，乃老房子、荷：沙坛、攀岩、中式花池、下沉桥。■ 景园之转，乃儿童游乐园绿篱小迷宫。■ 景园之合，乃豁然开朗的泳池，另兼假山穿插其间。一期52套庭院别墅，84套叠院别墅，210套合院阳房，共346套单位一天之内全部售罄，其中庭院别墅均价11000元/平方米，叠院别墅7000元/平方米，合院阳房5500元/平方米。　天空、竹子、黑白、水映、灯光——宁静的民居第五园较多使用的竹子：稀稀落落的竹排、小木门、木窗、石路“竹子未出土时便有节，及凌云处尚虚心。”这是源远流长的中国文化浸透了竹子的精神，也是万科“第五园”设计精华所在。以竹子为主题，创造竹林景观，在竹子群落的空间围合形态上，广州富韵竹园林绿化工程有限公司在设计和施工上，注重了人在不同空间场所中的心理体验与感受变化。尤其是园林空间、庭院布局、建筑周围环境的处理上都能充分体现出竹子的魅力，多了一点自然野趣和幽静，少了一点人工造作。沿着竹径漫步于青青翠竹之下，瞬间来到了中心广场，下沉式的阶梯分开了两边的水体、建筑。月光下竹影婆娑，池边疏影斜横，水波粼粼浮着点点荷花，阵阵香气袭人，这是在万科“第五园”常见的小景，给人以清新,宁静,淡雅的感觉.漫步其中,心灵都得到了净化。竹于自然景观亲合地融为一体，无论从观赏还是审美而言，都能表现出它的独特魅力，起到画龙点睛之效果。项目定位1、产品定位：　　万科城的定位为欧式建筑，为了区别于万科城、也为了避免与万科城直接竞争，“第五园”就定位为中式风格。第五园沿袭了广东“岭南四园”的风格，打造成中国传统的徽派建筑。　　2、客户定位：　　消费行为——目标客户有着很深的中国情结，他们喜欢中国的传统建筑；由于生活在城市里太长时间，对“村”的生活形态有着强烈的渴望，但是对于家里内部的生活用品则更偏好于先进的设备。　　消费动机——目标客户对西式建筑已经产生“审美疲劳”；是万科地产的忠实客户；想体验万科的优质物管；期待第五园的升值。　　消费方式——目标客户基本都是高收入者，他们对价格不是特别敏感。　　3、形象定位：骨子里的中国情结。　　1、优势(S)：　　●扬弃式继承：第五园并没有简单地复古和照搬，而是扬弃式继承，将传统与现代、中式与西式很好地嫁接和结合，以期即可营造出适合中国人居住的传统居住环境，又可符合现代人的生活习惯。　　●“准垄断”效应：第五园总占地面积达22万平方米，加上已建成的四季花城(该小区占地40万平方米强)，加上坂雪岗的46.9万平方米，万科在坂田已经有了1.09平方公里的土地，建面超过130万平方米。而整个坂田可开发土地面积不足4平方公里，万　　●品牌效益：万科地产在深圳科已经占有25%的份额，呈现准垄断的局面。是有口皆碑，品牌效应相当明显。　　●万客会：万客会成立于1998年8月18日，到目前已经7个年头，培育了不少万科的忠实客户。在第五园的成交客户中有不少是万客会老会员，这是一个非常好的资源。(注：第五园项目在深圳还首创了会员制销售模式，购房者只有申请成为万客会会员，方可购买万科第五园的物业。这一销售模式也将众多对万科关注喜爱的客户纳入到了万客会的服务体系之下，从而为客户提供更好、更全面的系统服务。)　　　　2、劣势(W)：　　●整体规划方面：第五园为了突出小院却忽略了大院，目前来看整个小区公共绿化面积很小，大型公共休闲中心也没有。　　●土地年限：国土局网站销售公示显示，第五园的土地是1994年政府出让的，到目前为止只有60年的产权。　　●屋顶没有完全体现中式建筑：除了会所区一片，其他地方的房子屋顶没有表现出来，中式感觉没有完全出来。　　●白墙带来的问题：由于整个小区内白墙太多，夏天日晒反射是个问题，而且外立面比较容易脏。　　●采光和通风性能普遍比较差：第五园户型的采光和通风性能普遍比较差，虽然有一些天井，但是依然没有很好的解决这个问题。　　●私密性不强：第五园户型的对视性很强，私密性不强。特别是在卫生间，有很多卫生间设计为“三面开放式”。　　3、机会(O)：　　●规划中的道路：在第五园的东、南、西三面规划有三条道路，分别是坂雪岗大道南段(城市主