万科企业股份有限公司分析报.doc

万科企业股份有限公司 分析报告概述基本结论及风险提示： 公司主要从事房地产开发行业，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。 公司的主要经营管理人员专业素质高，经营管理能力强。 公司专注于住宅开发行业，建立了内部完善的制度体系，组建了专业化团队，树立了专业品牌。 公司目前面临的主要风险：短期内受政策调控影响，长期受行业调整的影响。公司面临房地产行业带来的风险，受市场、自然等多方面影响。 资产和经营情况： 资产逐年累积，业务规模由大众住宅开发向商业地产发展，不断扩大。 公司保持安全稳健的财务结构，预收账款随着项目结算转换为公司的营业收入，不构成实际的偿债能力，公司净负债率保持在行业较低的水平。 公司保持良好的资金状况，尽管加大投资力度，公司的经营性现金流的流入和流出总体保持平衡，拥有相对充裕的资金状况，能够更加灵活的应对市场变化。 公司注重库存去化，存货结构保持在健康状态。 基本信息： 企业名称 万科企业股份有限公司 企业住所 深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心 法定代表人 王石 注册资本 1100680万元 经济类型 股份有限公司 成立日期 1984-05-30 工商注册号 440301102900139 组织机构代码 000002 主要财务数据与指标： 年份 项目（%） 2012 2011 2010 资产负债率 78.32 77.10 74.69 流动负债比率 87.59 87.89 80.50 速动比率 0.41 0.37 0.56 总资产周转率 0.31 0.28 0.29 应收账款周转率 4.27 5.83 3.73 流动资产周转率 1.41 1.60 0.73 净资产收益率 6.17% 6.68% 6.00% 营业收入利润率 3.15% 2.85% 5.16% 营业收入现金率 113 144 174 总资产报酬率 4.15% 4.00% 2.99% RD费用收入比率 4.49% 4.50% N/A 营业收入增长率 43.65 41.54 3.75 利润增长率 30.40 32.15 36.65 资本增长率 5.69% 0.65% N/A 分析师：11111 2013年6月14日  万科企业股份有限公司 分析报告 一、基本情况 （一）企业基本信息 企业名称 万科企业股份有限公司 法定代表人 王石 企业住所 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心 邮政编码 518083 联系电话 0755注册资本 1100680万元 经济类型 股份有限公司 成立日期 1984-05-30 工商注册号 440301102900139 组织机构代码 000002 经营范围 房地产开发;兴办实业(具体项目另行申报);国内商业、物资供销业(不含专营、专控、专卖商品);进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)。 基本开户行 中国建设银行股份有限公司 贷款证号 - 账号 - （二）股东信息 序号 单位或自然人 投资金额（元） 投资比例（%） 1 华润股份有限公司 1619090000 14.73 2 中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-005L-FH002深 139383000 1.27 3 中国银行-易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金 134010000↓ 1.22↓ 4 刘元生 133791000 1.22↓ 5 中国工商银行-融通深证100指数证券投资基金 103099000↑ 0.94↑ 6 HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH FD 0.88↑ 7 博时价值增长证券投资基金0.83 8 中国民生银行-银华深证100指数分级证券投资基金0.83 9 UBS AG 0.78↑ 10 MORGAN STANLEY CO. INTERNATIONAL PLC.0.75 （三）分支机构 主要分支结构 关联关系 所占权益（万元） 比例（%） 是否控制 上海万科房地产有限公司 控股子公司 80000 100 是 天津万科房地产有限公司 控制子公司 39000 100 是 浙江南都置业有限公司 控制子公司 30000 100 是 成都万科光华置业有限公司 控制子公司 57408.03 100 是 沈阳万科浑南金域房地产开发有限公司 控制子公司 102252.03 100 是 上海郡科投资管理有限公司 控制子公司 35000 100 是 武