万科集团战略环境分析报告.doc

万科集团战略环境分析报告 一 公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2005年12月31日止，公司总资产219.9亿元，净资产83.7 亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大，并于同年介入房地产领域。 1991年1月29日，公司A股在深圳证券交易所挂牌交易。同年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，开始跨地域房地产业务发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为公司的核心业务，公司开始进行业务调整。 1993年3月，公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。 1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。 2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务，公司实力进一步增强。年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本15.08%。 2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，公司发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 2003年，公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场 ，初步形成“3+X” 的区域发展模式。 2004年9月，公司19.90亿元可转换公司债券公开发行。同期隆重举行万科集团20周年庆典系列活动，发布未来10年的中长期发展规划。 2005年，公司通过对经营环境变化的敏锐察觉与及时应对，全面完成年度经营计划，业绩持续增长。“万科”成为中国房地产行业第一个全国驰名商标。 2006年，公司将以“变革先锋、企业公民”为整体工作思路，保持业绩高速增长，打造支撑未来持续高速成长的新平台，以保障第三个十年中长期发展规划目标的顺利实现；同时也要在企业公民方面成为行业表率。 二 宏观环境分析 1.自然环境 1.1自然资源（土地） 中国土地资源的稀缺，带来人地矛盾突出，土地资源的紧张。同时，人口的快速增长，加之中国经济的高速发展，城市建设用地迅猛增长，土地供需矛盾越发突出。由此对于房地产造成巨大影响。第一，土地资源短缺成为房价上涨的主要因素。同时，促使城市发展向城郊扩展。第二，土地资源，尤其是城镇土地日益短缺，使获得土地使用权成为制约房地产开发的主要瓶颈。第三，土地资源匮乏，带来资源合理配置，城市合理规划土地合理使用等问题，成为政府部门调控房地产市场主要目的和中心。 1.2自然生态环境对房地产需求影响 人们对于房屋自然生态环境的要求不断提高。如：空气质量、绿化率、人文景观、自然景观。据北京林业大学统计72.4％的人希望居室临近天然美景,回归山林。开发商着力打造具有良好生态环境的房屋，适应市场需要的同时，带来丰厚利润。 2.经济环境 2.1GNP/GDP GNP/GDP:前三季度国内生产总值93144亿元，同比增长9.5%，比上年同期加快0.6个百分点。其中，第一产业增加值12561亿元，增长5.5%；第二产业增加值51631亿元，增长10.9%；第三产业增加值28953亿元，增长8.5%。 2.2经济增长率 经济增长率：前三季度国内生产总值93144亿元，同比增长9.5% 2.3利率 通货膨胀率 通货膨胀率CPI：比去年同期上涨了3.6％ 2.4人均可任意支配收入 人均可任意支配收入： 前三季度，城镇居民人均可支配收入7072元，扣除价格因素，实际增长7%，增幅略低于去年同期水平。而农民人均现金收入2110元，实际增长11.4%，增幅比上年同期高7.6个百分点。 2.5货币供给 货币供给：9月末，金融机构人民币各项贷款余额同比增长13.6%，增速分别比去年同期，去年末，今年2季度末，上月末减缓9.9、7.5、2.7、0.5个百分点 2.6工资/物价控制 物价控制：前三季度，居民消费价格同比上涨4.1%，其中，城市上涨3.6%，农村上涨5.1%.。从商品构成看，食品价格上涨10.9%，其中粮食价格上涨28.4%；居住价格上涨4.4%；烟酒日用品和娱乐教育文化用品及服务价格分别上涨1.3%和1%；而衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健及个人用品，交通和通信等商品和服务价格则略有下降。从动态看，居民消费价格涨幅逐月扩大的趋势开始改变，9月份居民消费价格同比上涨5.2%，比上月略低0.1个百分点。 2.7市场需求 市场需求前三季度，社会消