万科集团竞争战略2015.doc

万科集团竞争战略 第3章万科集团外部环境分析 3.1宏观环境分析 3.1.1政策环境分析 （1）国家对房地产行业的政策定位 2003年8月国务院在《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中 正式将房地产业明确为我国经济发展的支柱产业。房地产业关联度高、带动性强， 直接、间接关联行业多达数十个，在扩大内需，促进消费，拉动投资增长，保障 就业等方面起到了巨大的作用，是保持国民经济持续快速健康发展的支柱产业。 可见，由于房地产行业对我国经济的积极作用，政府在相当长的一个时间段 内不可能对该行业进行实质性打压，而是希望通过政策引导使得房地产市场持续 健康平稳发展，避免房价出现暴涨暴跌，影响我国经济向好发展的态势。 （2）针对房地产业的调控政策 从国内房地产市场诞生以来，针对住房消费市场，一直伴随着政府密集的调 控政策。由于我国居民目前普遍缺乏其他的可靠投资途径，住宅市场在我国既是 消费市场，也是投资市场，两种市场相互集合，使得住宅市场发展极易受到外部 环境和政策的影响，产生不稳定性。 从2005年至今，国务院相关部位及央行共颁布施行以下共计11次调控政策： 2005年国八条、2006年国六条、2007年927房贷新政、2008年国十三条、2009 年国四条、2010年国十一条和新国十条、2011年新国八条、2012年限贷新政、 2013年国五条、2014年930房贷新政。 以上所有调控政策，几乎可以用以下总结涵盖：当市场高涨时，为防范失控 风险，政府收紧银根，提高首付比例，限购限贷，打压住房消费；当市场低迷时， 为避免硬着陆，政府放松银根，降低首付比例，解除限购限贷，鼓励住房消费。 特别是针对住宅市场的限购和限贷政策颁布后，对投资性需要抑制较大，导 致住宅市场供需结构发生较大改变，各地住宅库存加大。 2014年底，限购与限贷政策在各地方逐步放开，然而市场情况并没有得到明 显改观，截至2015年2月底，根据上海易居房地产研究院提供数据，35城新建 商品住宅库存总量为27148万平，同比增长19.1%，35个城市的库存量需15.6个 月才能消化完，这远远大于行业公认的安全警戒线9个月，目前住宅市场去库存 压力巨大。 （3）土地供应政策 ①土地资源的垄断制度 我国现行土地供应政策主要包括三大制度：国有土地有偿使用制度、土地招 拍挂制度和闲置土地处置制度 《中华人民共和国土地管理法》规定：国有土地和集体所有土地的使用权可 以依法转让，国家依法实行国有土地有偿使用制度。 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定：商品住宅用地的取得必须 通过招标、拍卖或挂牌的方式。建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情 况下才能获得，不得进行按比例分期发放。 《闲置土地处置办法》规定：如认定闲置原因是国有建设用地使用权人主观 原因，不属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，闲置一年收土地 价款20%的闲置费，闲置两年无偿收回。 这些法规政策的出台，决定了城市建设用地的唯一供应者为地方政府，而农 村集体土地无法在土地一、二级市场直接流通，这就导致了房地产业最重要的生 产资料土地资源供给的垄断性。地方政府是房地产建设土地的唯一供给者，也是 土地收益的最大受益者。地方政府可根据市场情况对土地供应进行总量控制，对 土地市场价格有强大的影响力。 下图为近5年全部主要城市地价走势。 从上图可见，无论房地产市场情况如何，无论房价上升还是下跌，地价都保 持相对稳定的增长，房冷地热现象突出。地价已成为房地产开发成本中不受房地 产市场行情影响，而相对刚性的构成。 垄断必然导致高价，高价必然推高成本，土地价格是房地产开发过程中最需 要考量和权衡的成本因素。同时，完全付清土地款才可获取土地使用权证的规定， 也对房企在资金筹措能力上提出了更高的要求。 ②土地供应的倾向趋势 从2008年以来，土地供应越来越向商业地产倾斜。在政府土地规划中，商业 用地占比越来越高。相较于纯住宅项目，商业地产对区域的提升作用和周边的辐 射作用明显，并可以给地方政府带来长期的税收、稳定的就业，更能契合地方政 府的需求。这就使得，商业地产或者复合地产（涵盖商业、住宅等多种业态）在 土地获取上具备更多的选择权和议价能力。 土地供应政策越来越公开、公正、透明的同时，土地仍然可以成为政府招商 或融资的筹码，以招拍挂之名，行协议出让之实。对于商业地产或者复合地产开 发商，在契合各参与方（民众、政府、房地产开发企业、土地拥有方等）利益诉 求的前提下，仍然可以通过整合各方资源，在土地成本投入较小的情况下，以灵 活变通的合作方式获取优质土地。 从上两图可知，对于住宅市场，以2008年为拐点，2008年以前，销售价格 的增长基本都要大于地价的增长，住宅市场的利润空间在不断增加。2008年以后， 住宅地价的增速