中冶上海宝山月浦月富路地块产品定位报告.ppt

为月浦月富路地块制订制胜的产品策略 谨呈：宝冶集团 社区景观环境营造：借景与造景 花园洋房参考一 小高层公寓（11F）参考一 综合调整——月浦板块一年后单价 综合考虑两种方法价格，月浦板块公寓一年后均价水平在10647元/m2左右比较合理 户型设置 板块价格成长格局 10167元/平米 竞争板块价格对比格局 11126元/平米 综合加权平均 月浦板块一年后单价 10647元/平米 竞争板块价格格局——成交总价 月浦板块一房主力总价在60-70万元；而竞争板块主力总价均在80万以上，主要集中在80-110万元之间； 受供应影响，月浦板块近期无二房成交，而竞争板块二房主力总价均在90万以上，集中在90-130万元之间； 月浦仅成交嘉诚国际一套134.29㎡三房，总价较高，120.97万元；顾村和淞宝板块三房不是主力需求房源，成交量价参考性不大，罗店三房供求以90㎡以下紧凑三房为主，总价可对比性不强；可对比板块是唯一有舒适型三房供求的西城区板块，主力总价在170-200万元。 对比竞争板块，月浦板块公寓总价成长空间较大 数据来源：同策市场数据库 户型设置 竞争板块价格格局——月浦板块一年后总价 通过分析竞争板块在售将售公寓供应，发现未来户型供应结构不会发生变化；我们可以通过单价复合增长率来计算一年后月浦及竞争板块的公寓总价，发现月浦高品质商品住宅的总价机会区间； 综合考虑月浦未来的价格成长性和保持对竞争板块的总价优势因素，一房总价机会区间是75-85万元；二房总价机会区间是95-105万元；三房视本案产品而定，如果是舒适性产品，总价机会区间是100-110万元，如果是紧凑型产品，总价机会区间是140-150万元。 一年后月浦一房机会总价在75-85万元，二房在95-105万元，紧凑型三房在100-110万元，舒适型三房在140-150万元 数据来源：同策市场数据库 户型设置 价格初步推导户型面积 131-141 140-150 三房（舒适型） 94-103 100-110 三房（紧凑型） 89-99 95-105 二房 70-80 10647 75-85 一房 面积（m2） 单价（元/m2） 总价（万） 户型 总价范围 入市价格 初步户型面积 户型设置 前情分析寻找支撑产品的价值机会点 PART 1 区域属性解析 PART 2 市场竞争梳理 PART 3 客户导向研判 ? ? ? 户型设置 客户需求调整户型面积 吸引力大 吸引力小 市场潜力 弱 强 竞争力 产品1 产品2 产品4 80平方米2房 85-90平方米2+1房 130平方米3房 产品3 110-120平方米3房 户型设置 131-141 140-150 三房（舒适型） 94-103 100-110 三房（紧凑型） 89-99 95-105 二房 70-80 10647 75-85 一房 面积（m2） 单价（元/m2） 总价（万） 户型 15%左右 功能满足 1）满足基本功能为主 2）房型面积紧凑，对总价考虑较多 大阳台、入户花园 转角飘窗 110-120 3房 小太阳 客户类型 户型 面积（m2） 附加值 主要诉求 产品核心价值 面积配比 青年之家 2房 80左右 大露台空间赠送 1）婚房及分户需要 2）满足基本功能为主 3）价格承受能力有限，对总价敏感度高 功能紧凑 30%左右 青年持家 2+1房 85-90 大露台、入户花园空间赠送 1）婚房及分户需要 2）功能满足为主 3）注重产品性价比 功能满足 50%左右 后小太阳 3（+1）房 130左右 大阳台、入户花园 转角飘窗 1）满足一定舒适需求为主 2）房型讲究一定尺度，房型数量要求 舒适改善 5%左右 未来市场转型下的客户-产品匹配 功能型需求满足为主，局部舒适改善满足 户型设置 优 大 项目优劣势 产品可利用机会点 社区景观 规划 S：景观设计可以更好的营造社区生活氛围，弱化周边环境影响，提升项目整体品质。 产品 附加值 S：产品附加值的提升利于提高项目性价比，迎合消费者需求心理。总价控制占据竞争优势。 1.2容积率 体量较小 W：体量较小，较难营造规模化效应及大盘气势 S：小体量在产品上可以做到较精致，在市场变化时更容易改变策略，风险较易控制。 一定产品 组合形式 W：产品线组合过于复杂不易给到市场统一的印象 S：选择恰当的产品组合及销售策略可以满足客户多种需求，较低端产品得到高端产品带动 地块受区域属性限制大 W：地块距离蕴川路较近，周边环境不佳，不利于做较高端产品 建筑品质 W：提升建筑品质将较大幅度提高项目开发成本，整体价格提升空间有限 S：可提升项目整体品质感 产品方案 产品附加值景观规