中铁湖南吉首乾州古城项目整体开发定位建议报告.ppt

谨呈：中 铁 大 桥 局 集 团 武汉置业发展有限公司 前言 项目地块地块四至状况 项目属性界定 项目处于新市政府旁，未来CBD城市发展的中心，目前属于相对陌生的区域 参考指标： 吉首市城市规划设计 结论： 本地块在吉首人心中认知度高，形象好，紧挨着市政府，背靠青山，属于传统的风水宝地，自古就有紫气东来之说 本项目所在周边生活配套不是很成熟，但是地块价值地区已为吉首人所熟知、了解，未来接受程度较高 城市规划中综合住宅、学校、宾馆等，但是区域内目前只能接受安居的目标和要求，地块不需要拆迁拆迁工作，可直接施工 陌生区域：往往竞争不是重点，区域内竞和多于竞争；一般要从三个方向来应对 项目发展战略——机会主义、竞和、差异化、中心化、复合化 本未来项目发展策略—机会主义、竞和、差异化、中心化、复合化落实 项目发展战略落实——竞和：推进区域成熟 项目发展战略落实——竞和：增加人气 项目发展战略落实——中心化：承担区域配套，形成片区中心 项目发展战略落实——差异化：规避竞争 项目发展战略落实——复合化：多种物业类型 社会环境 ：目前项目整体上的各项配套基本稀缺，设计中考虑未来城市发展的互补 商业配套： 项目周边暂时没有完善的商业配套，现距项目最近的商业配套主要集中在老城区一带。 【地块条件分析 】 地块价值排序： B1B3B2B4B5 ； 各地块价值差异性不大，B2地块商业价值最大 项目商业价值分析 本项目地块价值点整合 项目地块开发评价分析 二、消费者调研 1、定量调查主要结论 （2）、问卷调研表情况 （二）受访客户目前居住状况及住宅消费分析 受访客户目前主要住房的性质为：自购商品房和单位分房。 调研的目标客户属于自购商品房和单位分房，分别占44%、25%，占到受访目标客户的比例接近7成。租房客户占15%，自建房占11%，其他占5%。这也与吉首目前的经济发展有一定的关系。 家庭结构以三口之家为绝对的主流。在接受调研的消费者中三口之家的家庭结构比例高达48.6%，二人世界的家庭结构的消费者占21.5%，三代同堂的家庭结构的消费者占17.5%，单身的消费者占9%。接受调研的消费者中三口之家和二人世界的家庭结构占70.1%，这样的家庭结构有比较强的购买需求，也是市场上潜在的客户群体。 突出以自住为主，购房作为投资的意识较为淡薄。自住比例高达79%，占8成左右，投资占12%，而希望购房入户只占6%。目前吉首市的客户购房的主要目的仍是满足基本的生活需求。 （三）受访住宅消费偏好分析 （四）受访客户获取信息途径 （五）受访背景资料分析 （六）调研结论 如何探寻哪些是我们的客户？ 市场上有哪些消费者在关注高端楼盘—私营企业主＼国企高管＼高校教授＼公务员等 深度访谈（1） 访谈时间：2008.01 .15 访谈地点：荣昌·裕隆世纪山庄现场 被访人：荣昌·裕隆世纪山庄现场经理 访谈人员：李华、 李勇、张军 访谈内容：吉首较高端客户是广域客户，是全市范围内的，现吉首市场本地楼盘价格在均价1500—2000之间，面积从150-200平米，有效需求较大，较为高端的客户受中国传统影响较大，但是也接受西方文化，购房具有盲目性，要求居住环境好，比较保守，客户多为吉首土地主、私企主（做某一行业发家）和国企老板， 他们自身项目自2007年10月份开盘以来，询问别墅和TH较多，现在销售的公寓整体市场行情不是很好，接近年关，目前市场中的楼盘销售的价格差价不是很大。 总体印象：上门量很少，外围展示和包装较差，周边环境不好，没有导示系统 深度访谈（2） 访谈时间： 2008.1.16 晚 访谈地点：农家乐园餐馆 被访人：广告有限公司 董事长和某汽车销售老板（本地最大销售行） 访谈人员：李振合、张军、李华 访谈内容：比较注重文化品味，有自己的生活圈子和常去场所，不喜欢和外界过多接触，喜欢山水片区，认为政府新区整个片区是未来富人聚集地，有文化底蕴，背靠风景名胜山水是风水宝地，不愿意离开本区域，尊重历史，崇尚人文。对住宅的内外环境要求都很高，看重楼盘的区位，要求人车分流，户型面积要求比较大，不少于200平米，对单价不太明感，2000～4000元/平米的价格影响可以忽略，看重子女的教育，对学校要求高，不喜欢张扬和炫耀，买房不希望外人知道。 总体印象：高端客户注重神秘感和尊崇感，对小区的内外环境要求很高。 深度访谈（3） 访谈时间：2008.1.19 访谈地点：吉首某茶吧 被访人：规划设计院 业内人士 访谈人员：李振合、张军、李华 访谈内容：本项目占地483亩，预计总建面达100万平米，将要分为近十年开发完成，现在本片区房地产均价在2000元/㎡多的时候，政府要求该项目的发展顺应新政府大势的发展规划，因此本项目未来销售