保利地产现金流量.doc

保利地产现金流量分析报告 保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，连续五年蝉联国有房地产企业综合实力榜首，连续两年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，并入选2008年度中国上市公司优秀管理团队，2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名，截止2011年底，公司总资产突破2000亿元，实现销售认购732亿元。公司成立于1992年，2002年完成股份制改造后，开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖40个城市的全国化战略布局，拥有119家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。本文将对保利地产2008-2011年的现金流量及其运用情况进行分析。 现金流量的结构分析 （一）现金流入结构分析 从现金流量表的结构来看，主要从经营活动、投资活动、融资活动三个方面来分析保利地产现金流入结构。 这里主要分析了保利地产2008-2011年的数据（详见表1），从四年的数据看来，保利地产的现金流入主要来源于经营活动和筹资活动，其中经营活动的现金流入占比均超过50%，2009年和2011年占比均为63%，投资活动的现金流入极小忽略为0。再分析经营活动和筹资活动现金流入的内部结构，以2011年为例，销售商品、提供劳务收到的现金和取得借款收到的现金占整个现金流入比分别为60%和33%，表明销售活动和借款是保利地产现金的主要来源。以上综合说明了保利地产要增加现金的流入量，主要还是依靠经营活动，特别是来自销售活动的现金流入。 （二）现金流出结构分析 同样，这里也从经营活动、投资活动、融资活动三个方面来分析保利地产的现金流出结构。 从2008-2011年四年的数据（见表2）看出，保利地产的现金流出同样也主要是经营活动和筹资活动造成的，其中经营活动的现金流出占了大头，四年的占比分别为79%、76%、80%、70%，2011年有一个小幅下降，说明保利地产的现金支出在经营活动上还是有所控制。再从经营活动和筹资活动的内部结构分析，经营活动的主要现金流出为购买商品、接受劳务支付的现金，占比达到56%（以2011年为例），筹资活动的主要现金流出为偿还债务所支付的现金，筹占达到30%（以2011年为例）。通过以上分析得出：保利地产要节约现金的支出，主要还是考虑经营活动，特别是来自购买活动的现金支出。 （三）现金流量净额分析 表3、表5、表6分别列示了保利地产2008-2009的经营活动、投资活动和筹资活动的现金流入流出及净额情况，表4列示保利地产的净利润及存货情况。 比较分析表3、表4，保利存货连年增加，从2008年的401亿增加到2011年的1521亿，这意味着有大量的现金流出，但是都沉淀在住房领域。净利润也是连年增加，从2008年的30亿增加到2011年的74亿，经营情况乐观。而经营活动的现金净额一直呈现负值，2011为-79亿，之所以在利润表当中能见到利润，但是在现金流量表当中见不到现金，这是因为保利大量的资金都在存库，而存库大部分是已经盖好，但没有卖出去的房子或者打算盖房子的材料。 综合表3、表5、表6，2008-2011年保利地产的经营活动现金流入量小于流出量，投资活动现金流入量小于流出量，筹资活动现金流入量大于流出量，说明保利经营活动和投资活动均不能产生足够的现金流入，各项活动完全依赖借债维系，一旦举债困难，财务状况将十分危险。 现金流量的趋势分析 经营活动的现金流量分析 在经营活动产生的现金流入方面，保利地产2008—2011年呈增长趋势，四年经营活动的现金流入额分别为173.5亿、439.8亿、605.5亿、702.4亿，而大量的现金流入主要来源于房产的销售活动，表明保利地产近几年的销售情况良好，并呈现大好势头。 在经营活动产生的现金流出方面，2008-2010年都呈现一个增长趋势，三年经营活动的现金流出额分别为249.7亿、451.2亿、829.2亿，但在2011年有一个小幅下降，现金流出为781.7亿，大量的现金流出主要来源于购买商品和接受劳务，可以看出保利地产在2011年已经意识到自己大量的购买现金支出问题，预计之后会在经营活动的现金支出方面逐步控制。 投资活动的现金流量分析 经现金流量的结构分析我们可以看出，投资活动产生的现金流量对于保利地产的整个现金流量来说显得微不足道。2008-2011年保利地产投资活动的现金流量净额分别为-0.62亿、-4.03亿、-18.57亿、-4.48亿。可以看