区域商业泡沫.docx

商业地产区域结构化泡沫为什么必然出现？??来源：聚道网??作者：王少山2013-08-11?浏览次数：2391?核心提示：商业地产池塘究竟能容纳多少游泳者？这几年，商业地产江湖马蹄嘈杂，热闹非常。在浅水区玩玩，可能皆大欢喜；一旦进入深水区，呛水者将不在少数。三炮不才，提出以下九条观点，与业内人士交流、商榷。商业地产池塘究竟能容纳多少游泳者？这几年，商业地产江湖马蹄嘈杂，热闹非常。各路大佬和行业外资金纷纷跳进这深浅难测的池塘，其中不乏资深游泳健将：如新鸿基地产和中海地产介入商业地产各有16年、20多年。但更多的是仓促转型的投机者盲目参加这一盛会。在浅水区玩玩，可能皆大欢喜；一旦进入深水区，呛水者将不在少数。?近三年多来，中国商业地产投资额月均同比增长30%左右，增速是同期住宅开发的1.3倍。2012年上半年，这一差异已扩大至2倍。大量住宅企业和非地产资金流向商业地产，商业地产被不少人视作投资“避风港”和“蓝海”，数量、体量猛增，大跃进现象渐渐明显。商业地产大干快上，硝烟滚滚，泥沙俱下，不少商业地产项目滞销势头和运营难题初显，区域结构化泡沫已然显现。为什么商业地产区域结构化泡沫必然会出现？聚道网CEO三炮不才，提出以下九条观点（简称“炮九条”），与业内人士交流、商榷：?一、问题的根源自然离不开困扰中国房地产市场多年的土地财政和唯GDP思维。地方官员们为了追求GDP的快速增长，追企业本届任期的政绩，普遍将土地作为战略大棒，拼命挥舞。在城市建设和商业地产项目规划方面，追求大而全，城市建设以“摊大饼“思维进行无序扩张。地方官员对商业地产规划不作为和乱作为，都可能造就更多商业地产烂尾项目，贻害无穷。健康的城市化必须让大量失地农民融入城市，继而实现职业和社会身份的真正转变。目前很多地方的城市化，并没有辅之以农民的市民化与现代化，农民仍游离于城市之外，是一种“伪城市化”。地方官员基于GDP思维的造城运动，催生了太多政绩工程、形象工程和商业烂尾楼，?“伪城市化”将加速商业地产泡沫化。开发商们在地方官员这种思维的鼓励、诱导甚至胁迫之下，虽说“艺高人胆大”，但有时候，“艺低胆更大”。他们乐于低价拿地，大额贷款，快速扩张，赌性十足，乐于圈更大的地，建更高的楼，难免造成很多商业地产的失败项目。?二、城镇化浪潮和多年的房地产调控（主要是住宅调控）助推商业地产大跃进。住宅作为不符合国际惯例的畸形投资品，一直是国人积淀财富甚至用来增值财富的重要投资手段。连续多年的多重政策打压和限购，住宅保值增值的神话逐渐破灭，散户资金和行业外资金转战商业地产，形成泡沫虹吸效应，加上商业地产无关基本民生，不是官方调控重点，伴随着城镇化建设热潮，未来几年将继续上演商业地产大跃进的重头戏。商业综合体等业态全面开花，多个城市项目密集，忽悠型招商之后，零售商亏损，拖欠租金，纷纷逃离，银行见势不妙收紧银根，地产商最终资金链断裂而崩盘，新一轮萧条开始，其周期似不过5-8年。?三、部分开发商转型、升级、调整的过程中，误将商业地产当做“蓝海”，前期准备严重不足。在宏观调控和限购的大环境下，不少开发商为缓解资金压力，寻求新的增长点，病急乱投医，纷纷进军商业地产，有的甚至启动跨地区开发、分销模式。偏偏就有那么多玩惯短平快住宅项目的，牛哄哄、乐颠颠的玩起了商业地产，规模小了，还不乐意。很多开发商只看到机会，看不到风险，在资金、人才储备、资源准备不足的情况下，以一种“集体无意识”的态势和“短平快”操作思路进入商业地产。不想在前期规划调研阶段花大钱，尽量不找专业机构，或只找便宜的策划机构，尽量少花钱拿到方案。便宜必然牺牲品质，老板舍不得花钱，代价可能就是项目死掉。其实没那么多“蓝海”，商业地产蓝海只是个美丽的传说。行业优势壁垒太容易被打破。用“模仿跟风，后发制人”的套路死守“蓝海”很难成功。在一片实质性的红海里，采用同质化的短平快开发思路，必然造就项目运营困境。生于真红海，死于伪蓝海。商业地产做不起来，不就是一堆废砖烂瓦？?四、资本与投资者的盲目追捧也是助力区域结构性泡沫的一股力量。商业地产的泡沫泛起之日，也正是资本“秃鹫”们开始寻觅腐肉之时。私募基金等形式的资本秃鹫，正在四处寻找商业地产的老弱病残项目。部分房产私募基金的年利率在25%以上。昂贵的资金成本，贪婪的狩猎方式，仍挡不隹众多项目投怀送抱。掠食与被掠食、忽悠与反忽悠的资本游戏才刚刚开始，中小投资者在这场资本盛宴中充当的究竟是猎手还是猎物，不言自明。虽有好铺养三代，更有烂铺毁一生。商业地产硝烟滚滚，泥沙俱下。曾国藩说：“久利之事勿为，众争之地勿往。”热闹之后，必是惨烈的一地鸡毛。残酷竞争之下，冰点冻死一批企业，沸点烫死一批企业。找准定位、皮糙肉厚、运营得力的，才能活下来。?五、部分区域商业地产项目难以得到实体经济和产业基础的有力支撑。在多年全社