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北京发明了多少种房子 2013年9月19日，北京秋季房地产展示交易会上，正值中秋小长假，参观的观众络绎不绝，人流如潮，冒雨打伞排队领票入场。 从早期的房改房、外销商品房、央产房、军产房，到后来的经济适用房、廉租房、两限房，以及“京七条”创造的“自住型商品房”，至少有十七八种住房品种并存于北京普通商品房的体系之外。但这么多创造发明，却既没有遏止房价高涨的走势，也没有改变普通人住房难的困境。 就在国家统计局宣布北京房价再度领涨全国的第二天，2013年10月23日，北京市住建委出台了地方版的楼市调控新政“京七条”，意图稳住房价。 新政最大的创意是制造了一种新的住房品种——“自住型商品房”。它比周边的商品房便宜三成，所有符合限购资格的市民都可以购买；当然，已经在保障房那边排着队的家庭有优先权，并且5年内不能上市交易，卖的时候也得补上这一部分差价。 尽管2013年只剩下最后2个月，北京市政府依然雄心勃勃地表示要放出足够建造2万套“自住型商品房”的用地，相当于一般年景下北京新房总成交量的1/5；明年的计划更为庞大，5万套。 其实“自住型商品房”并不稀奇，北京的住房品种本来就琳琅满目——从早期的房改房、外销商品房、央产房、军产房，到后来的经济适用房、廉租房、两限房，一大批名目繁多的住房品种并存于普通商品房的体系之外。华远地产董事长任志强早在2005年就做过统计调查，“光北京就有十七八种，全国得有三十多种”。 如今又添了“自住型商品房”这个新成员，试图为一个新的群体解决住房问题。相较之前两限房、经济适用房的购房标准，其家庭资产审核门槛有所放松，更多人群被纳入到低价购房体系之中。 叫什么名字并不重要。重要的是，同样面向中低收入或者不同夹心层的保障房、两限房等推出经年，却并没有阻挡北京房价一骑绝尘地高涨，也没在多大程度上解决这些群体住房难的问题。其症结何在？为什么还要创造出一种实质上并无新意的“自住型商品房”？ “不得不做点事情” 10月25日，北京楼市新政发布后两天，放出了两个需要配建“自住型商品房”的地块，一个在密云县，一个在门头沟区，都属于北京的远郊区。 “逼出来的。”10月29日，当南方周末记者问及“京七条”的出台背景时，任志强迅速给出这四个字。 自从2012年6月份被限购政策压抑许久的刚需爆发之后，北京的新房价格已经实现了连续16个月的同比上涨，最近6个月领涨全国，9月份依然是以高达20.6%的同比涨幅位居首位。 “压力太大，他们不得不做点事情，最起码要有一个政治表态。”一位接近北京住建委的业内人士告诉南方周末记者。 2013年年初，北京市承诺的房价控制目标是“新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定”，如果“稳定”等同于“不涨”，这个目标显然已经很难完成。最近在接受媒体采访时，北京住建委副主任王荣武坦承环比涨幅虽然低于同比，但也已经超过了6%。 一边是热度不减的房价，一边是咄咄逼人的住建部年底考核问责，整个2013年，北京住建委倒是一直在动用行政干预等手段来控制房价。在前端，控制预售证的发放、价格定得太高的楼盘拿不到预售证，早已是业内公开的秘密；在后端，限制住一些地块的拍卖最高价，让开发商去竞拍配建的限价房或保障房的面积，以控制土地溢价，进而调控未来的房价。 “自住型商品房”最终也是要通过土地竞拍上的一些手段来实现。根据《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，自住型商品住房用地，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。 10月25日，北京楼市新政发布后两天，放出了两个需要配建“自住型商品房”的地块，一个在密云县，一个在门头沟区，都属于北京的远郊区。位于密云县的44万平米的地块给出的配建要求是“25000平方米的自住型商品住房，房屋销售限价为10500元/平方米”，相当于该地块不到6%的面积。 毫无疑问，建在该地块上的“自住型商品房”最早也只能在一年后面市，即便有效，拉低的也是一年后的房价。链家地产市场研究部张旭认为，本次新的调控措施中，既带有表态性质，也有增加市场引导能力的实质行动。但整体来看，更多的是稳定房价预期。比如，或许能引导一些急于购房又资金紧张的刚需阶层放缓入市计划。 难解供需矛盾 统计意义上的房价存在拉低的可能性。2013年的北京房价调控目标明确剔除了保障性住房的价格，而实质上归属于保障性住房名字中却包含“商品房”的自住型商品房，很大可能将进入房价体系。 一年后，那些没有保障房购买资格、买商品房又捉襟见肘的“夹心层”能否真正受惠于这个新的住房名目，一路向前的北京房价能否真正被拖住步伐，南方周末记者采访的业内人士普遍表示悲观。 高策地产董事长陶红兵肯定了“京七条”为夹心层提供了一条可能的购房路径，但他仍然认为这不能从根本上改变北京住房供需失衡的状况，也就不可能真正拉低房价，反而可能加剧改善