房地产开发企业债务风险防范研究报告2017072中国律师网.DOC

房地产开发企业债务 风险防范研究报告 2017年7月24 日 目 录 一、房地产开发企业债务风险现状分析 1 1.一线及部分二线城市房地产开发企业债务风险现状分析 1 1.1一线城市以及二线城市的定义 1 1.2一线及部分二线城市房地产市场概述 1 1.3一线及部分二线城市土地供求关系不均衡的风险 2 1.4一线及部分二线城市房地产开发企业的资金链风险 3 1.5一线及部分二线城市房地产开发经营的债务风险 5 1.6一线及部分二线城市房地产开发企业的其他债务风险 6 2.其他二线及三、四线城市房地产开发企业债务风险现状分析 7 2.1 其他二线及三、四线城市的定义 7 2.2其他二线及三、四线城市房地产市场概述 7 2.3其他二线及三、四线城市房地产开发企业债务风险形成的原因 8 2.4其他二线及三、四线城市房地产开发企业债务风险主要表现形式 10 二、项目开发建设阶段的债务风险类型及其防范分析 13 1.与政府的相关债务风险及其防范分析 13 1.1 违反土地管理产生的主要债务风险及其防范 13 1.2 违反建设工程规划许可管理引发的债务风险及其防范 24 1.3 违反预售许可与销售管理的债务风险及其防范 35 1.4违反会计核算与税务申报的债务风险及其防范 41 2.与施工企业的相关债务风险及其防范分析 43 2.1 因垫资施工而产生的债务风险及其防范 43 2.2 阴阳合同产生的债务风险及其防范 46 2.3与实际施工人相关的债务风险及其防范 48 2.4 施工索赔产生的债务风险及其防范 53 2.5工程价款结算产生的债务风险及其防范 55 2.6工程质量产生的债务风险及其防范 61 2.7工期延误产生的债务风险及其防范 65 3.与合作开发方相关的债务风险及其防范分析 67 3.1 合作方逾期出资产生的债务风险及其防范 68 3.2合作各方收益分配争议产生的债务风险及其防范 68 3.3原土地方或有负债产生的债务风险及其防范 70 4.与购房人的相关债务风险及其防范分析 71 4.1定金及预付款收取产生的债务风险及其防范 71 4.2房屋交付产生的债务风险及其防范 74 4.3按揭担保产生的债务风险及其防范 77 4.4 面积差异产生的债务风险及其防范 81 4.5 房屋维保产生的债务风险及其防范 83 5.房地产项目开发阶段其它债务风险及其防范分析 84 5.1广告推广产生的债务风险及其防范 84 5.2营销代理产生的债务风险及其防范 86 5.3售后返（包）租产生的债务风险及其防范 89 5.4以收购股权方式取得项目土地开发权的债务风险及其防范 91 三、项目融资阶段的债务风险及其防范分析 95 1.房地产项目融资阶段的债务风险类型分析 95 1.1商业银行贷款 97 1.2股权再融资 97 1.3债券融资 99 1.4信托、基金融资 101 1.5资产证券化融资 102 1.6互联网金融融资 103 1.7民间借贷 104 1.8其他融资方式 105 2.银行贷款的债务风险及其防范分析 106 2.1银行贷款的债务风险概述 106 2.2银行贷款债务风险产生的原因及防范 110 3.股权再融资的债务风险及其防范分析 113 3.1股权再融资的概念及背景 113 3.2股权再融资债务的风险 114 3.3股权再融资债务的风险防范 115 4.债券融资的债务风险及其防范分析 116 4.1债券融资的概念及种类 116 4.2债券融资的债务风险 117 4.3债券融资债务的风险防范 120 4.4 房地产债券融资的现状 122 5.信托、基金融资的债务风险及其防范分析 123 5.1房地产信托融资的债务风险及其防范 123 5.2房地产私募基金融资的债务风险及其防范 126 6.资产证券化融资的债务风险及其防范分析 129 6.1资产证券化的概念 129 6.2资产证券化产生的债务风险的表现形式 130 6.3资产证券化融资债务的风险防范 133 7.互联网金融融资的债务风险及其防范分析 136 7.1互联网金融融资的概念 136 7.2互联网金融融资的类型及特点 137 7.3互联网金融融资债务的风险 139 7.4互联网金融融资债务的风险防范 142 8.民间借贷的债务风险及其防范分析 146 8.1房地产开发企业民间借贷的债务风险 146 8.2房地产开发企业民间借贷债务的风险防范 150 9.其他融资方式的债务风险及其防范分析 152 9.1小额贷款公司融资的债务风险及防范分析 152 9.2典当行融资的债务风险及其防范分析 157 一、房地产开发企业债务风险现状分析 1.1一线城市以及二线城市的定义 国务院界定过城市规模的标准（超大城市、特大城市等），但未提及一线、二线城市等概念国