2004商业房地产论坛.doc

2004山东商业房地产发展趋势论坛 全面放开外资商业对商业房地产市场的影响，土地资源控制对房地产业带来哪些考验，如何找到商业房地产的突破方向...来自全省各地房地产的精英及相关部门负责同志，相聚在“2004山东商业房地产发展趋势论坛”，各抒己见。 ??? 据了解，在新一轮经济周期扩张期的宏观经济背景和市场有效需求环境下，2004年山东房地产市场需求与投资继续高速增长，产销两旺。在新的经济形势下，市场对房地产开发行业提出了更多的要求，国家融资政策、土地资源控制、宏观调控等政府行为对房地产行业形成新的考验，中国入世后商业保护期的临近，外资商业进入、国内商业调整，如何找到商业房地产的突破方向，如何最大化实现土地开发价值，使商业房地产的开发成了2004年房地产开发的焦点话题。????与会嘉宾一致认为，商业地产将成为新一轮的开发热点，商业地产的建设能够提升城市形象、改善消费、经营环境，促进区域内的经济发展。商业地产与住宅开发有较大的不同，除了楼盘品质和建筑质量要求更高以外，受政府商业网总体规划影响较大，因此，商业地产的建设要及时做好与政府相关部门及知名商业企业的沟通和交流，避免盲目开发。附:浅谈地产与商业的共生共赢?山东建工集团副总经理、建工房地产开发有限公司董事长?满建华 尊敬的各位领导、各位嘉宾、新闻界的朋友：??大家上午好！ 非常荣幸能与各位嘉宾、专家及同仁们一起讨论有关商业地产的话题。我们山东建工集团房地产开发有限公司成立虽有五个年头，但进行商业地产的开发不过两年。在这里，我就山东建工双明珠商业地产项目谈一谈我们在项目运作过程中的一些体会和想法。作为中国建筑业百强企业的山东建工，在全面进入地产业之后，我们认为应该有一个高度，应该从更高层面上来做房地产。经过各方面的调查论证，我们得出应该对现有商业开发项目进行思路和理念上的调整，必须站在城市建设的高度，借城市化进程的东风，在政府的引导和支持下，实现房地产的城市价值回归。我们以为，对山东的房地产业来说，2003年是一个历史性机遇年。由此，我们山东建工实施战略创新，走多元化开发的道路，以25年积累的建筑强势为依托，全面进行房地产开发；我们着眼国际化市场，开发了明珠系列精品商业项目，意在借省市政府打造大济南都市圈之势，抢占新的制高点。??? 商业地产对于地产业来说是相对较新的一个范畴，自从中国加入世贸组织后，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头均在加快进军中国市场，一些新兴的商业业态推动了国内商业类物业的发展。除北京、上海、深圳等经济中心城市外，自2002年开始，国内一些大中城市商业类物业迅速崛起，商业地产发展势头迅猛；各地都开始争建商业“一条街”及大型购物中心。其中，最具代表性的是大连万达，以其首创的订单模式，迅速扩张，成为全国知名品牌。然而，据大部分资料表明，由于商业与地产未能很好的相互渗透和结合，使得国内商业地产的开发有相当多是不成功的。作为后来者，我们希望能总结前人的教训，吸收他们的经验并有所超越。也就在02年，我们开始着手明珠国际商务港和明珠新世纪广场的论证与洽谈。到目前为止，可以说，我们克服了许多困难，取得了阶段性成功。??? 随着地产市场发展的规模化、集约化，房地产开发商的规划意识、操作能力、社会责任感应上升到一个新的层次，它必须完全融入到城市的建设和运营中来，政府也非常需要借房地产开发商来完成区域内或新城规划的商业、文化和生活配套，借助社会力量有力地推动城市化进程。站在城市形象和政府规划的角度来做商业地产是很重要的方面，但我们更应该关注商业与地产之间的关系，也就是它们如何相互依存，如何共生共赢以最终实现商业繁荣地产，地产壮大商业。鉴于此，我们在项目运作的过程中，不断地总结、提炼开发心得，研究行业发展方向和趋势，总结出 “一个思想、两个原则、四位一体、四化模式和一个理念”。??? 一个思想，是指地产价值最大化必须建立在商业经营的持续性上。在座各位地产界的同仁都知道，商业地产开发由多个环节组成———“开发—销售—招商—经营—管理”。作为开发商，当然要讲求投资效益，追求利润最大化，但不能把利润空间都占完了，必须给第三个、第四个环节留下足够的利润空间。反之，即第三个、第四个环节没有利润空间，将直接导致物业的经营管理不成功，这对开发商的品牌、信誉造成的打击是直接和致命的。商业经营是踏踏实实的，它需要长时间的积累和培育。商业与地产可以说是一对矛盾体，所以，纯粹借商业做地产，我们认为是非常容易导致失败的，这也是许多商业地产项目销售火爆但开业不久之后却步入萧条境况的原因。我们一直努力规避这种商业与地产的矛盾，所以，我们更重视价值最大化，而不是在开盘销售期间的价格最大化；从商业经营的角度来说，它必须经过长时间的、持续的经营与发展培育来达到物业的升值，来真正实现地产的价