101.03.22-商圈地點與評估-勞委會-詹翔霖教授.ppt

商圈地點與評估進階班 教育經歷政治大學科技管理研究所博士後研究 現職 實踐大學國企系副教授 專欄作家/親職教育專家 行政院勞委會/青輔會/圓夢計劃創業諮詢輔導顧問 經濟部中小企業升級轉型諮詢輔導健診顧問 高雄市政府教育局教學策略聯盟專任委員 三寶教育基金會委員長 中山管理教育基金會諮詢輔導顧問 經濟部企業經營管理顧問協會諮詢輔導顧問 經濟部中小企業處榮譽指導員 公爵大飯店連鎖機構-經理 麗舍宮江浙菜餐廳-經理 SOGO俱樂部-營運籌備部協理 來格法式西餐-經理 美國NGH催眠協會授證合格催眠心理諮商師 漢來大飯店-餐飲部主管 行政院勞委會員工協助方案師 行政院勞委會社會專業社工訓練師 台灣創意設計中心諮詢輔導顧問 幸福創業微利貸款計畫創業顧問 企業訓練聯絡網人力資源發展服務團顧問 商圈與地點決定步驟 市場選擇 必須注意該地區的法令、規章是否可以從事該項行業的開發設立， 瞭解法令規章與地點的設立有無抵觸，行業別的營運是否合於法理。 對於競爭狀態下，市場的發展潛力及狀況、消費特性、人口結構皆需納入考慮。 地點的評估要點項目表 當地人口 人口和(或)家庭基準 人口成長潛力 消費者生活型態 收入潛力 年齡分佈 教育背景 鄰近特殊市場人口：日間工人、夜間工人、學生或觀光客。 交通流量和接近性 接近該地點的車輛 通過該地點的車輛數量和型態 通過該地點的行人數量和型態 主要都市捷運站交通點 主要高速公路分支接近性 鄰近道路品質 街道堵塞程度 影響交易區域的具體屏障 零售競爭 該區的商店數量和型態 一般區域的“主要競爭”分析 其他商人的競爭 與當地商人聯合推廣的可能性 地點的評估要點項目表 地點特徵 停車位數量 停車場距離 送貨便利性 地點在街道的可見度 地點的存在時間 與鄰近商店的相適性 賣場規模大小 現有建築物狀況 交通出入便利性 殘障客戶便利性 號誌使用限制 建築物安全碼限制 都市劃分區型態 消防安全設備 成本因素 租賃/出租合約條件 基本租金付款 租期 地方稅 營業和維持費用 租賃限制條款 當地商業協會要求入會會員 當地商人的自律規定-師大夜市 商圈之界定 影響地區吸引力的各項因素 1 人口統計因素 2 同業間的競爭 3 產業市場趨勢 人口統計因素 人口統計因素包含該地區的人口成長率，年齡層分佈、教育程度、性別、家庭戶數、人口數量、家庭收入、婚姻狀況。 同業間的競爭 市場區域的大小 目標市場的規模 該地理區域的涵蓋範圍 家庭的戶數及大小 人口的數量及成長率 所得分配 就業人口水準 競爭家數及競爭對手之價格指標 勞工階層所佔比率 地區零售產業的平均成長率 零售商的基本地點型態 零售商對於立地(Location)的選擇，有三種基本的型態： (1)獨立式的商店地點(Free Standing Store)。 (2)商業區(Centeral Business Districts , CBD)。 (3)購物中心(Shopping Center , or Shopping Mall)。 中央商業區優缺點 購物中心的優缺點 便利中心(Convenience Center) 此類型包含有便利商店，煙酒專賣店、乾洗店、相片沖洗店，交易商圈小，通常在一公里範圍內為主要商圈，甚至於在半哩的區域內。 大都位於人口密集區或交通要道交叉點附近，辦公大廈或大型住宅大樓亦常見此類商店，面積約在50坪(≒100m2)內，更小至5-8坪， 亦可見其銷售商品以便利為主，且商店強調明亮清潔，方便顧客，商品與個人消費者生活相結合。消費者徒步購物約在5-7分鐘可到達。 80%的消費者購物有其目的，且商品結構以食品、飲料、家用品等小百貨為主，有其即時的消費性，容量小。 營業時間長多在12小時以上，甚至24小時營業或全年無休，交易方式由顧客自行於貨架選定，但統一結帳於收銀機處。 零售業態比較表 零售理論 〈一〉Reilly的零售吸引力法則(1931) Reilly’s的零售吸引力理論，強調兩個不同零售地點的商圈距離的大小，劃分出各自的商圈界線，即一家零售商店所想要吸引的消費者，可以先建立其兩個主要城市或主要地理區域的消費者分歧點(Ponit of indifference)，也就是消費者距離兩城市域兩個主要地理區的商店購物皆可的地點，如以高雄到台南間的兩個城市，則其分歧點最可能地點為岡山 Reilly定律公式： Dab為從a城市開始，衡量到b城市距離的分歧點。 d為a、b兩城市之主要公路的距離。 Pa：為a城市的人口數。 Pb：為b城市的人口數。 二〉假設高雄市(a)有2,000,000人口，台南市(b)有1,200,000